На что обратить внимание при заключении договора аренды нежилого помещения
Нас уже выбрали:
Банк ВТБ, банковская деятельность
MSA Россия,
Китайская корпорация инжиниринга САМС,
ООО "Ашан", розничная торговля
ООО "ОБИ Франчайзинговый центр",
Kreditech Holding SSL GmbH,
ООО «Менсен Пакаджинг СНГ»,
AE Industry GmbH,
Ceetrus,
Сандвик Майнинг энд Констракшн СНГ,
ООО "ХРОНОПЭЙ СЕРВИСЕЗ",
Все клиенты
Главная / Консультации / Консультация по договору аренды нежилого помещения
опубликовано:

Консультация по договору аренды нежилого помещения

По результатам проверки договора аренды на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, а также выявления возможных рисков при его исполнении, сделаны следующие выводы.

В настоящем документе дана правовая оценка положений договора, экономическая целесообразность и эффективность не являются предметом проведенного анализа.

Соответствие договора аренды законодательству

В целом положения анализируемого документа соответствуют законодательству Российской Федерации. В договоре имеются ничтожные положения, которые не имеют юридической силы вне зависимости от их отсутствия (или наличия) в договоре.

  • В п. 1.26 и в других частях Договора не следует делать отсылки на свидетельство о государственной регистрации права, поскольку данный документ с 15 июля 2016 года не является правоустанавливающим, права подтверждаются только выпиской из ЕГРП. Необходимо удалить ту часть текста, которая касается свидетельства о государственной регистрации права.
  • Содержание пункта 4.2.5 является ничтожным, поскольку размер арендной платы не должен ставиться в зависимость от расчетов Арендодателя.
  • В пункте 5.1.2 указано, что в случае увеличения Базовой годовой арендной изменится депозит, при этом не указано, каким образом он должен изменяться. Если «соответственно», то он должен увеличиваться на ту же сумму, что и арендная плата. Если же «пропорционально», то в таком же отношении. Вероятнее всего, речь идет о пропорциональном увеличении. Следует внести корректировки.
  • Следует конкретизировать момент перерасчета иностранной валюты в рубли. Если привязать к моменту зачисления денежных средств на расчетный счет, то непременно возникнут разногласия, поскольку банк может исполнять поручение несколько дней. Целесообразно указать, что перерасчет должен осуществляться на день совершения платежа.
  • В силу п. 1.30 «Обменный курс» определяется на «Дату платежа» (25-е число каждого месяца). Вместе с тем, платеж может быть совершен раньше, или может быть совершен в предшествующий рабочий день. Если Обменный курс не будет одинаков на Дату платежа и дату фактической оплаты, то придется осуществлять перерасчет, что не очень удобно. Целесообразно устранить правовую неопределенность.
  • Пунктом 7.4 предусмотрен штраф за нарушение любых условий договора. При такой формулировке можно наложить штраф в размере 250 долларов США, например, за плохо освещенные витрины за 15 минут до начала работы МФК или за выполнение работ по поклейке обоев лицом, не имеющим членства в СРО.
  • В приложениях к договору аренды отсутствует ссылка на реквизиты договора аренды (полное наименование, номер и дата договора).
  • Следует внимательно изучить разделительную ведомость (приложение 6), возможно, на арендатора возложены обязанности, которые не обсуждались в преддоговорных переговорах.
  • Пунктом 7.8 возлагает обязанность по устранению ущерба, причиненного третьими лицами. Вместе с тем, это противоречит статье 1064 ГК РФ, в силу которой вред возмещается лицом, причинившим вред. Условие ничтожно.
  • Пунктом 8.5 ограничен размер ответственности арендодателя в размере 2-х месяцев Базовой арендной платы, что явно несоразмерно ответственности арендатора и не отвечает критерию баланса интересов.
  • Пункт 13.1.5 ничтожный, поскольку право на расторжение договора не может ставиться в зависимость от реализации права на изменение Торгового наименования.
  • В силу пункта 14.4 все отделимые и неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя по цене 100 долларов США.
  • Пунктом 16.2 запрещена уступка прав арендатором.
  • Разделом 18 предусмотрена обязанность по страхованию.
  • Приложением 8 на арендатора возложены обязанности по капитальному ремонту инженерных сетей и оборудования арендатора.
  • Отделочные работы должны быть завершены до 30 сентября 2016 года.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

Особенности договора аренды. На что обратить внимание

  • Следует обратить внимание, что п. 3.3 установлен запрет на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
  • Следует обратить внимание, что в силу пункта 6.3 все платежи не включают в себя НДС.
  • Следует обратить внимание, что пунктом 7.2 предусмотрен штраф за просрочку в выполнении отделочных работ.
  • Следует обратить внимание, что пунктом 7.6.5 предусмотрена возможность удержания вещей, их перемещения, использования арендодателем в случае нарушения условий договора.
  • Договор является краткосрочным, т.е. заключен на срок до 1 года.

Общий вывод по договору

Можно заключить договор в предложенной редакции, вместе с тем следует учитывать, что он является краткосрочным. В силу положений ГК РФ любая из сторон вправе отказаться от договора с предварительным уведомлением о таком отказе за 3 месяца. Такое право не связано с какими-либо нарушениями и может быть беспрепятственно реализовано арендодателем. При этом, соответственно, все неотделимые улучшения перейдут в собственность арендодателя по цене 100 долларов США.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также


Юридические услуги онлайн