Главная / Аналитика / Правовые формальности во время поиска квартиры и при подготовке к сделке
Задать вопрос
опубликовано:

Правовые формальности во время поиска квартиры и при подготовке к сделке

Если говорить о правовых формальностях, то к ним следует подойти с большим вниманием. Внимательный подход необходим не только для обеспечения законности самой сделки, но и для успешной регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Прежде всего, юристы компании Праймлигал рекомендуют удостовериться в личности продавца и убедиться в наличии у него права собственности на квартиру. Для оценки личности достаточно будет оригинала паспорта. Если же от имени продавца действует доверенное лицо, то необходимо также потребовать предоставления доверенности и паспорта от такого лица. Действительность паспорта и доверенности можно проверить при помощи доступных в сети «Интернет» данных о действительности паспортов, а также на основании банка данных отмененных доверенностей.

Доказательством права собственности на квартиру может выступать свидетельство о государственной регистрации права, если квартира приобретена продавцом до 15.07.2016 г. Начиная с 15.07.2016 г. единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости признается выписка из ЕГРП. Также не исключены случаи отсутствия свидетельства о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При таких обстоятельствах продавец может предъявить иные доказательства возникновения права собственности (постановления органов государственной и муниципальной власти, различные сделки и т.п.). Проверку квартиры также можно осуществить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Вне зависимости от предоставленных документов целесообразно запросить выписку из ЕГРП, которая будет подтверждать право собственности продавца. Следует учитывать, что начиная с 2017 года выписка из ЕГРП будет заменена выпиской из ЕГРН. В ходе проверки правоустанавливающих документов необходимо сделать их копии.

Если вышеописанные действия позволили достоверно установить личность продавца, убедиться в наличии права собственности на квартиру, а также отсутствии обременений или ограничений, то можно переходить к следующему этапу, связанному с подготовкой документов для государственной регистрации перехода права собственности и дополнительной проверки квартиры и продавца.

Конечно же, особое внимание следует уделить договор купли-продажи. Если сделка не содержит каких-либо особенностей, то можно взять за основу шаблоны, предлагаемые Росреестром. Многие отделы Росреестра осуществляют ускоренную регистрацию сделок, когда им предоставляют договор купли-продажи по разработанной им форме. Использование такого шаблонного договора, во-первых, позволит не упустить все существенные условия, во-вторых, позволит избежать возможных разногласий с сотрудниками регистрирующего органа и ускорит процесс регистрации. Вместе с тем, данный шаблон является ограниченным и может не содержать всех нюансов сделки.

Если же такой шаблон не отвечает желаниям и интересам сторон сделки, то можно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. При это важно учитывать, что такой договор обязательно должен содержать сведения о сторонах (паспортные данные, места жительства), подробное описание объекта недвижимости, условия о цене сделки, информацию о лицах, сохраняющих право пользования квартирой (их отсутствии), акт приемки-передачи квартиры. Также желательно указать порядок расчетов и указание на то, что расчеты завершены на момент заключения договора. Если расчеты не завершены, то следует учитывать, что в силу закона может возникать ипотека (залог квартиры до момента погашения задолженности). По желанию стороны также могут определить порядок разрешения споров, подсудность, порядок передачи документов, ключей от квартиры, а также иные интересующие условия в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверка контрагента и подготовка договора отнимают не только много времени и сил, но и требуют специальных знаний и навыков. Чтобы избежать рисков по подобным сделкам, лучше обратиться к специалистам. Юридическая компания  Праймлигал предоставляет своим клиентам услугу «комплексное сопровождение сделок с недвижимостью» на всех этапах сделки, а также возможность заказать только часть требуемых услуг.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры следует убедиться, что в квартире отсутствуют лица, поставленные на регистрационный учет. Особое внимание следует обратить на отсутствие несовершеннолетних, а также лиц, находящихся под опекой и попечительством, зарегистрированных в квартире. Если они имеются, то сделку без согласия органа опеки и попечительства совершать нельзя. Список проживающих лиц можно установить на основании выписки из домой книги.

При изучении паспортных данных следует убедиться в семейном положении продавца. Если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент приобретения квартиры, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруга. Данное утверждение справедливо для тех случаев, когда отчуждаемая квартира приобретена в период брака и на основании возмездной сделки. Если квартира получена в дар, в порядке наследования или приватизации, то согласие супруга не потребуется. Если квартира приобретена до момента заключения брака, то согласия супруга на такую сделку также не требуется.

Целесообразно провести дополнительную проверку обязательств продавца по оплате налогов, сборов, штрафов, коммунальных платежей, иных обязательств, связанных с квартирой. В данном случае можно попросить документы, подтверждающие уплату налогов на имущество за последние три года, а также справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Хотя долги продавца и не могут быть возложены на покупателя, однако чтобы избежать претензий со стороны коммунальных служб и налоговых органов такую проверку все-таки лучше провести. Квартиру следует передавать по акту приемки-передачи, в котором будут отражены показатели приборов учета (электроэнергия, водоснабжение и т.п.).

Особое внимание следует уделить обязательствам по оплате взносов на капитальный ремонт. В данном случае не применяется общее правило, устанавливающее обязанность собственника нести бремя содержания имущества. При рассмотрении данного вопроса следует обратить к п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, из которого вытекает обязанность нового собственника по оплате расходов на капитальный ремонт. Таким образом, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Данные платежи, конечно же, можно будет взыскать со старого собственника в порядке регресса, однако лучше предупредить данную ситуацию путем соответствующей проверки документов.

Кроме того, необходимо внимательно изучить квартиру на предмет перепланировок, изменения ее характеристик, требующих получения согласия от муниципальных органов. Сделать это можно путем сличения технического и(или) кадастрового паспортас самой квартирой. При наличии несогласованной перепланировки следует учитывать, что в будущем могут возникнуть сложности, связанные с продажей квартиры, а также возможные штрафные меры. В таких случаях можно предложить продавцу оформить перепланировку надлежащим образом, снизить цену или отказаться от такой сделки.

Также рекомендуется убедиться в дееспособности продавца. Сделать это можно запросив у него справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Данные обстоятельства могут подтверждаться и водительским удостоверением, получение которого невозможно при наличии психоневрологических нарушений и наркологической зависимости, что исключает необходимость предоставления вышеуказанных справок.

Следует учитывать, что если квартира находится в общей долевой собственности, то все вышеуказанные действия, связанные с установлением личности продавца, необходимо совершить в отношении каждого собственника. При этом на стороне продавца будут выступать все собственники одновременно, при отсутствии согласия одного из собственников квартира целиком не может быть продана.

Особое значение может иметь то обстоятельство, является ли продавец добросовестным приобретателем квартиры. Само по себе зарегистрированное право собственности еще не свидетельствует о том, что продавец является таковым. В связи с этим целесообразно оценивать документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Однако такая оценка, вероятнее всего, должна производиться квалифицированным специалистом, чтобы определить все возможные риски, связанные с приобретением недвижимого имущества.

Кто такие «претендующие» на квартиру и откуда они могут появиться после сделки?

Иногда встречаются случаи, когда до заключения сделки продавец заключал договоры в силу которых он обязан продать квартиру не покупателю, а иному лицу. В данном случае следует руководствоваться правовой позицией, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173(Судебная коллегия по гражданским делам). Так, суд указал, что если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Как до сделки проверить, что квартиране подлежит претензиям со стороны третьих лиц?

Объективно и достоверно проверить данные обстоятельства, к сожалению, нельзя. Однако можно предпринять все возможные меры, связанные с установлением таких обстоятельств. В частности, При изучении выписки из ЕГРП следует обратить внимание на наличие или отсутствие обременений, а также залогов, арестов, ограничений, правопритязаний на квартиру. При их наличии сделку совершать рекомендуется только в тех случаях, если покупатель понимает возможные правовые последствия и риск, связанные с приобретением такого объекта недвижимого имущества.

Кроме того, можно попытаться поискать судебные акты, связанные с продавцом и квартирой. Это позволит в некоторой мере определить добросовестность продавца и установить отсутствие судебных притязаний на квартиру. Также в целях установления добросовестности продавца можно использовать банк данных исполнительных производств.

В любом случае, учитывая невозможность объективно определить отсутствие возможных претензий в договор купли-продажи обычно включается условие, из которого следует, что продавец гарантирует отсутствие претензий и прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру.

Анализ судебной практики.

Как уже и отмечалось выше, особое значение имеет наличие право собственности на квартиру, которое подтверждается на выпиской из ЕГРП, а путем оценки правоустанавливающих документов. Запись в ЕГРП носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Иными словами, если сделка, на основании которой продавец приобрел квартиру,будет признана недействительной, то недействительными могут быть признаны и все последующие сделки. Именно поэтому так важно дать правильную правовую оценку правоустанавливающих документов на квартиру. Проверка титульности собственника путем запроса выписка из ЕГРП не дает полноты сведений.

В качестве печального примера аналогичной ситуации можно рассмотреть Апелляционное определение Челябинского областного суда от 17.06.2014 по делу N 11-5869/2014. Как следует из рассмотренного дела, С приобрела квартиру у Г.Е. и Г.О. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в ЕГРП. Затем квартиру С приобрела К, переход права собственности на квартиру также зарегистрирован в ЕГРП. В дальнейшем суд признал сделку между Г.Е., Г.О и С мнимой, что, соответственно, повлекло признание недействительной последующей сделки между С и К.

К, лишившись права на квартиру, попыталась оспорить решение суда. Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности решения суда первой инстанции, при этом указав, что применяя последствия недействительности сделки купли-продажи между Г.Е., Г.О. и С., суд обоснованно пришел к выводу о недействительности последующего договора купли-продажи, заключенного между С. и К.

В другом случае покупатель пренебрег положениями статьи 35 Семейного кодекса РФ, в силу которой требуется нотариальное согласие супруга при продаже квартиры. В рассматриваемом деле С.А. обратился в суд с иском к С.О.В. и Б.И., потребовав признания договора купли-продажи квартиры недействительным. При этом С.А. указал, что его супруга С.О.В. продала Б.И. квартиру без получения нотариального согласия от него.

Суд, изучив доводы истца, установил, что квартира приобретена в период брака и отчуждена без согласия С.А. В результате установленных обстоятельств суд признал аргументы истца обоснованными и удовлетворил иск, признав недействительным договор и обязав Б.И. возвратить продавцу С.О.В.

Попытка Б.И. оспорить решение не привела к положительному результату, Апелляционным определением Московского городского суда от 20.05.2016 по делу N 33-19851/2016 решение оставлено без изменений, а жалоба без удовлетворения.

Все вышеизложенное показывает, что в случае приобретения квартиры необходимо проявить должную осмотрительность при выборе контрагента, изучении документов, квартиры. При наличии сомнений в добросовестности покупателя или целесообразности сделки лучше обратиться к профессиональному юристу, который поможет разобраться в сложных юридических вопросах.

Читайте также


Аналитика
Юридические услуги онлайн