Главная / Аналитика / Новеллы законодательства в сфере оборота земли и недвижимости
Задать вопрос
опубликовано:

Новеллы законодательства в сфере оборота земли и недвижимости

Значительные изменения в законодательстве в области оборота недвижимого имущества произошли в 2015-2016 годах. Изменения коснулись не только налогового законодательства, но и случаев необходимости нотариального удостоверения. В частности, Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон о государственной регистрации», начало действия редакции с 01.01.2016 г.).

Действующая редакция статьи 24 Закона о государственной регистрации предусматривает обязанность по нотариальному удостоверению сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности в пользу постороннего лица. Под посторонним лицом понимается лицо, не являющееся участником общей долевой собственности.

Вышеуказанные изменения касаются любой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, в том числе земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых объектов недвижимости. Таким образом, процедура по совершаемым в пользу третьих лиц сделкам, требующим соблюдения порядка преимущественного права покупки, усложнится – потребуется не только государственная регистрация перехода права собственности, но и нотариальное удостоверение самой сделки.

Также новая редакция Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность нотариально удостоверять следующие сделки:

  • связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки;
  • по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.

Вместе с тем, Федеральным законом от 29.12.2015 N 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены правки в Семейный кодекс Российской Федерации. Статьей 39 СК РФ устанавливается обязанность по удостоверению соглашения о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака. Ранее нотариальное удостоверение такого соглашения являлось правом супругов, а не обязанностью.

Возможно, что мотивы внесения таких изменений в законодательство носили далеко не бескорыстный характер. Многие специалисты полагают, что такие нормы пролоббированы некоторыми заинтересованными лицами. Вызывает сомнения целесообразность таких нововведений, поскольку в последнее время законодатель стремился к упрощению процесса осуществления сделок с недвижимым имуществом, упразднению роли государственной и нотариальной регистрации при совершении таких сделок.

При этом серьезных сложностей, связанных с отсутствием нотариального удостоверения по таким сделкам, в последнее время не возникало. Скорее всего, такие изменения значительно усложнят процедуру совершения таких сделок. На данный момент затруднительно объективно оценивать те правовые последствия, которые могут повлечь изменения в Семейном кодексе Российской Федерации и в Законе о государственной регистрации.

Однако можно смело утверждать, что в любом случае такие изменения положительно отразятся на деятельности нотариусов.

Изменения коснулись и налогового законодательства. В частности, с 1 января 2016 года Налоговый кодекс Российской Федерации дополнен статьей 217.1. В силу положений указанной статьи по общему правилу НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности 5 и более лет.

Кроме того, ст. 217.1 НК РФ предусматривает частные случаи, когда в целях освобождения от уплаты налога минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года. Например, такие исключения применяются при продаже квартиры, которая получена в дар от члена семьи, по наследству, в порядке приватизации или по договору ренты.

Положениями указанной статьи установлена минимальная сумма налога в размере 70% от кадастровой стоимости недвижимости. Иными словами, если сумма сделки ниже 70% от кадастровой стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, то доход определяется исходя из 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года, в котором совершалась сделка.

При этом НК РФ предоставляет субъектам РФ право на уменьшение установленного Налоговым кодексом РФ пятилетнего срока владения недвижимостью. Кроме того, субъекты РФ вправе в целях обложения НДФЛ снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход.

Положения ст. 217.1 НК РФ подлежат применению в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. Данные правила не распространяются на недвижимое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности.Изменения, как обычно, коснулись и приватизации. Федеральным законом от 29.02.2016 N 33-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» срок бесплатной приватизации жилых помещений продлен до 1 марта 2017 года.

Также ожидается ряд изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В частности, на рассмотрение внесен проект Федерального закона N 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В законопроекте предлагается установить дополнительные требования к застройщикам в рамках N 214-ФЗ. Инициаторами законопроекта предлагается:

  • установить дополнительные требования к размеру уставного капитала;
  • вменить застройщикам обязанность по заключению договоров поручительства;
  • внедрить механизмы, позволяющие способствующие информационной открытости застройщика и прозрачности его работы;
  • разработать типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
  • сформировать и осуществлять ведение единого реестра застройщиков.

Безусловно, это далеко не полный перечень внесенных изменений, однако эти изменения являются основными. Кроме того, требуют законодательного урегулирования многие спорные вопросы, имеющиеся на сегодняшний день. Например, разногласия вызывает п. 3 ст. 158 ЖК РФ, в силу которого при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, возникает ситуация, при которой на нового собственника возлагается обязанность по исполнения обязательств предыдущего недобросовестного собственника. Вместе с тем, новый собственник, исполнивший обязательство, вправе предъявить соответствующие требования к старому собственнику, который должен был вносить плату на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Такая позиция законодателя, на наш взгляд, представляется не совсем обоснованной, поскольку в данном случае реализована попытка фонда многоквартирного дома избежать риска, связанного с недобросовестностью собственников. Данная норма позволяет продавцам квартир в многоквартирных домах злоупотреблять своими правами. При этом у собственника, который приобрел квартиру с долгом по содержанию и ремонта многоквартирного дома, безусловно, возникают трудности с поиском недобросовестного должника, сбором доказательств, обращением в суд и взысканием. Учитывая низкую юридическую грамотность населения в области права, целесообразно не возлагать на нового собственника обязанность по уплате задолженности за старого собственника

Читайте также


Аналитика
Юридические услуги онлайн