Регистрация объектов недвижимости в результате преобразования. Особенности регистрации имущественного комплекса

Наша организация до 2018 г. была ФГУП, но на основании на основании приказа Федерального агентства по управлению государственным имуществом была реорганизована в форме преобразования в акционерное общество. Перед реорганизацией мы провели полную инвентаризацию всех объектов недвижимости, находящихся на нашем балансе, поставили их все на учет, зарегистрировали право РФ и право хоз ведения. Всего объектов недвижимости 257. Это объекты, основное предназначение которых - оказание услуг связи. Это земельные участки, линейно-кабельный сооружения, антенно-мачтовые сооружения, здания и т.д.

После завершения реорганизации мы обратились в Управление Росреестра с заявлением о перерегистрации данных объектов, уплатив госпошлину в размере 1 000 руб. за каждый объект, однако нам было отказано, так как по мнению Росреестра мы должны были заплатить за каждый объект 22 тыс. руб. Мы уже готовы были судиться, но нам наше ТУ Росимущества подсказало, что можно зарегистрировать наши объекты недвижимости, как производственно-имущественный комплекс, подобную регистрацию уже провело одно наше местное предприятие, еще в 2011 г.

Нам сказали, что заявление с приложенным пакетом документов необходимо подать в Москву, в Управление Росреестра. Считаем, что своими силами нам будет сложно правильно все подготовить, поэтому обращаемся к вам с просьбой помочь нам в этом деле. Возможна ли вообще такая регистрация с нашими объектами недвижимости (может быть есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования). Может быть Росреестр посчитает, что наши объекты недвижимости не могут быть зарегистрированы как единый комплекс?

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Какая разница между производственно-имущественным комплексом и единым недвижимым комплексом?

Законодательство не содержит термина «производственно-имущественный комплекс». Можно говорить о понятии «имущественный комплекс», которое встречается в Гражданском кодекса РФ.

По смыслу статей 132, 133.1 ГК РФ под имущественным комплексом понимается совокупность одного или нескольких видов имущества, объединенного по определенному признаку. Законодательством выделяется 2 вида имущественных комплексов: предприятие (ст. 132 ГК РФ) и единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

В связи с этим здесь и далее, отвечая на вопросы о «производственно-имущественном комплексе» будет подразумеваться «имущественный комплекс» в виде предприятия.

О предприятии

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК РФ).

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятия является непопулярной правовой конструкцией, поэтому на практике возникает множество вопросов, связанных с ее применением.

О едином недвижимом комплексе (ЕНК)

Согласно абз. 1 ст. 133.1 ГК РФ под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Таким образом, к ЕНК может быть отнесено имущество по любому из следующих критериев:

• здания, сооружения и иные вещи, физически или технологически связанные между собой (при этом могут находиться на разных земельных участках);
• здания, сооружения и иные вещи, расположены на одном земельном участке.

ЕНК может иметь в своем составе движимое и недвижимое имущество.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Отличие ЕНК от предприятия

ЕНК в отличие от предприятия представляет собой единый объект только вещных прав, в то время как предприятие включает в себя также и обязательственные, и исключительные права.

В отличие от предприятия норма о ЕНК не указывает прямо, что в его состав входит земельный участок. Вследствие этого на практике зачастую делается вывод о том, что земельный участок, в пределах которого находится единый недвижимый комплекс, не является частью единого недвижимого комплекса.

В отличие от предприятия конструкция единого недвижимого комплекса получила широкое распространение на практике. На наш взгляд, при наличии необходимости регистрации имущественного комплекса лучше использовать конструкцию с ЕНК, чем с предприятием.

Возможна ли регистрация объектов недвижимости как производственно-имущественного комплекса? Может быть, есть какие-то ограничения или же какие-то особые требования?

Обязательным условием признания ЕНК является его регистрация в целом, как одной недвижимой вещи. Незарегистрированные как ЕНК объекты не признаются таковыми (ст. 133.1 ГК РФ).

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на ЕНК осуществляются:

1. в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;
2. в связи с объединением нескольких указанных в ст. 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в ЕГРН и права на которые зарегистрированы в ЕГРН, по заявлению их собственника (п. 1 ст. 46 Закона о регистрации недвижимости). В Вашем случае речь идет о подпункте 2 – объединение объектов.

Статьей 46 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлены особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на каждый объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

Таким образом, единое правило действует для ЕНК и предприятий: сначала регистрируются объекты в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), а затем осуществляется их объединение в ЕНК или предприятие.

Выяснить в Росреестре, могут ли объекты недвижимости быть зарегистрированы как единый комплекс?

В данном случае нормы права дают возможность прийти к выводу, что регистрация ЕНК возможна, если сведения о регистрируемых объектах недвижимости содержатся в ЕГРН. Ситуация очевидна и не требует дополнительных разъяснений со стороны Росреестра.

Какие последствия могут быть у такой регистрации, будет ли какое-либо ограничение в пользовании нашим имуществом, в предоставлении его в аренду (отдельных объектов)?

К единым недвижимым комплексам согласно ст. 133.1 ГК РФ применяются правила о неделимых вещах (со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями), а именно:

• составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу, в частности, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016));
• впоследствии единый недвижимый комплекс не может быть разделен (преобразован иным способом) на самостоятельные объекты недвижимости.

Нужна ли вообще регистрация перехода права собственности?

Из описания ситуации и представленных сведений следует, что все объекты недвижимости зарегистрированы в ЕГРН, а цель АО - поставить эти объекты на учет после реорганизации в форме преобразования. При реорганизации в форме преобразования собственник не меняется (меняется только его организационно-правовая форма).

Таким образом, Росреестр не вправе требовать регистрации перехода права на объекты недвижимости от реорганизованного лица к правопреемнику. Соответственно, регистрировать объекты недвижимости не нужно, поскольку собственник не изменился. В этом случае требуется лишь изменить наименование собственника в ЕГРН.

Вам могут быть интересны: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.

Правовое обоснование:

Право собственности на недвижимость (возникновение, переход, прекращение и т.п.) подлежат государственной регистрации в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ при реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Вместе с тем, согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.

Изменение организационно-правовой формы юридического лица не предполагает изменения его прав и обязанностей, то есть правопреемства от одного лица к другому, следовательно, отсутствует необходимость государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от реорганизуемого лица к преобразованному лицу. Аналогичный вывод делается в Определении ВС РФ от 19.07.2016 по делу N 310-КГ16-1802, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016).

Поскольку юридическое лицо при преобразовании сохраняет неизменность своих прав и обязанностей, не передавая их полностью или частично другому юридическому лицу, закон не предусматривает обязательности составления в этом случае передаточного акта, предусмотренного ст. 59 ГК РФ, от одного лица другому.

Положение о том, что права и обязанности от реорганизуемого к создаваемому юридическому лицу переходят на основании передаточного акта, было исключено из п. 5 ст. 58 ГК РФ с 01.09.2014 Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ.

Таким образом, в настоящее время, в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования достаточно внесения изменений в ЕГРП в части наименования правообладателя, содержащего указание на организационно-правовую форму юридического лица.

Регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости в данном случае не предусмотрена (!). В связи с этим, если регистрирующий орган (управление Росреестра) откажет организации в регистрации изменений в ЕГРН, судьи признают такой отказ незаконным. Примерами являются следующие судебные акты. Такой подход подтверждается судебной практикой: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.05.2017 N Ф03-1448/2017 по делу N А37-1632/2016, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.08.2017 N Ф04-2679/2017 по делу N А46-17047/2016, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.06.2017 N Ф06-21687/2017 по делу N А12-60967/2016.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Рекомендации по дальнейшим действиям

1. Необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования юридического лица.
2. При подаче заявления необходимо уплатить пошлину. Пошлина за внесение изменений в ЕГРН составляет 1000 рублей (п. 27 ст. 333.33 НК РФ).
3. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату (зачету) частично или полностью в случае возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий уполномоченными на то органами и (или) должностными лицами. Таким образом, ранее уплаченная пошлина может быть возвращена или зачтена, поскольку Росреестр возвратил заявление без рассмотрения. Данная позиция не подтверждается пока судебной практикой (ввиду ее отсутствия), но по смыслу ст. 333.40 НК РФ право на возврат (зачет) пошлины в данном случае сохраняется.
4. В целях экономии времени можно вновь оплатить пошлину, и одновременно с этим обратиться с заявлением о возврате первоначальное оплаченной пошлины. При желании можно сделать зачет. Порядок зачета и возврата пошлины описан в статье 333.40 НК РФ.
5. Обращаться с заявлением о переходе права собственности на объекты недвижимости не нужно.
6. Обращаться с заявлением о регистрации имущественного комплекса (предприятия или ЕНК) не нужно (хотя при желании можно, после того, как в ЕГРН будет изменено новое наименование юр. лица после преобразования). Зарегистрировать ЕНК без внесения изменений в ЕГРН в связи со сменой наименования, скорее всего, не получится.

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.