Главная / Аналитика / Земельный участок не стоит на кадастровом учете: возможные причины
Задать вопрос
опубликовано:

Земельный участок не стоит на кадастровом учете: возможные причины

Зачастую возникают случаи, когда границы земельного участка не установлены. В ряде случаев речь идет о ранее учтенных земельных участках, иногда о неучтенных в государственном кадастре недвижимости. Законодательство РФ выделяет несколько категорий земельных участков, в настоящей статье будет рассмотрено две из них: неучтенные и ранее учтенные.

К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, государственный кадастр недвижимости не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет,могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, это могут быть необъективные причины – информация о государственном учете данного земельного участка утрачена, либо объективные причины – земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до ни после принятия Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Обязательно ли ставить участок на кадастровый учет?

В силу прямого указания, содержащегося в п. 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 Земельного кодекса РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ч. 1 ст. 23 Закона N 221-ФЗ постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя или снятие с учета объекта недвижимости осуществляются в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без соблюдения данного условия оборот такого земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметьправового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

Неучтенный земельный участок. Судебная практика.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 N 4г-2095/2016, в котором судом установлено, что земельный участок был предоставлен истцу совхозом во временное пользование, истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, следовательно, по состоянию на 1998 г. истец утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом Московский городской суд указал, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород; никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение 10 лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка, признании права собственности на него и исправлении кадастровой ошибки отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу N 33-41571/2015, в котором суд указал, что если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении Верховного Суда РФ от 06.12.2005 N 4-В05-42. В частности, ВС РФ признал необоснованным вывод о том, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, поскольку такой вывод противоречит содержанию ст. 130 ГК РФ и ст. 1 названного Федерального закона. В названных статьях нет положения о том, что земельный участок не может считаться объектом недвижимости, если его границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке.

Действительно,вместе с тем, следует учитывать, что с внесением изменений в законодательство для целей государственного кадастрового учета являются действительными сведения о постановке земельных участок на учет, которые возникли до введения в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также в момент действия переходных положений. Данный вывод сделан исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастровый учет, осуществленный в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу данного Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 данного Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с данным Федеральным законом.

Согласно пункту 11 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» отсутствие в государственном кадастре недвижимости кадастровых сведений о ранее учтенном земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства в объеме, необходимом в соответствии с частью 4 статьи 14 данного Федерального закона, не является основанием для отказа в выдаче кадастрового паспорта такого объекта недвижимости.

Кадастровый учет ранее учтенных земельных участков.

К другой категории земельных участков – ранее учтенных –можно отнести те земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности это могут быть случаи:

  • отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
  • когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, местоположением каждого такого земельного участка может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяют в отношении его осуществлять определенные виды кадастровой деятельности. Поэтому такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем, следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 N 4890/14 по делу N А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования пункта 6 статьи 11.4 ЗК РФ, части 3 статьи 25 Закона о кадастре недвижимости.

Отсутствия границ земельного участка: документальное оформление.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка в государственном кадастре недвижимости. В частности, согласно п. 13 Приложения 3 к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N 504 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (зарегистрирован в Минюсте России 12.11.2014 N 34670) при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, в также в случае, если содержащиеся в ГНК координаты характерных точек границ земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, в графе 15 кадастрового паспорта указываются слова:«Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». В случае если границы земельного участка пересекают границы смежных земельных участков, указываются слова:«Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером) _____________».

Судебная защита прав собственников земельных участков без кадастрового номера.

Вместе с тем, отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Данная позиция сформирована за счет Определения Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 14-КГ15-7 (Судебная коллегия по гражданским делам), в котором ВС РФ указал, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного Федерального закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы - определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков.

Тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

Новый законопроект решит проблему отсутствия описания границ земельного участка

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации являетсято обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ таких земельных участков.

Отсутствие описания границ земельного участка существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге).

Вышеуказанный подход будет применяться еще недолго, поскольку с 2018 года сделки с земельными участками без установленных границ станут невозможными. Такой вывод следует из анализа положений Проекта Федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

При этом статьей 25 законопроекта предлагается запретить с 1 января 2018 года любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанный законопроект направлен на реализацию Распоряжения Правительства РФ от 01.12.2012 N 2236-р «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, пунктом 21.4 указанного распоряжения предусмотрено исключение с 1 января 2018 г. из законодательства положений, допускающих внесение сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ земельных участков.

Данная законодательная инициатива, безусловно, актуальна, вместе с тем, способ ее реализации представляется не очень удачным. Это обусловлено, во-первых, небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, во-вторых, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по государственному кадастровому учету.

Комплексные кадастровые работы

Вышеуказанный законопроектзакрепляетновое понятие«комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ будет карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ.

Судебная практика по вопросу о статусе земельных участков без границ

Судебная практика, связанная с государственной регистрацией земельных участков, границы которых не определены или определены недостаточно конкретно, многогранна. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.07.2016 N Ф05-9957/2016 по делу N А40-189908/15 суд отклонил доводы Управления Росреестра по Москве о том, что отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ спорного земельного участка, поскольку из раздела кв. 5 и кв. 6 «Описание поворотных точек границ земельного участка», указанных в кадастровом плане от 2005 года и кадастровой выписке от 2015 года, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о координатах характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 77:04:0001017:106.

Таким образом, суд обоснованно признал правомерными то описание границ, которое существовало до введения Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». ДоводУправления Росреестра по Москве о возможности отказа в госрегистрации в силу п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд отклонил. Вместе с тем, в силу указанной статьи в государственной регистрации может быть отказано при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ такого земельного участка, а также в случаях, когда одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем.

Юридическая сила согласования границ земельных участков

В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.02.2016 N Ф05-663/2016 по делу N А40-77214/2015 рассмотрен аналогичный случай, когда заявитель представил доказательства согласования границ земельного участка. При этом суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях государственного кадастра недвижимости, содержащих уникальные характеристики объекта недвижимости, как и кадастровый паспорт.

Суд апелляционной инстанции также указал, что ни из кадастровой выписки, представленной заявителем, ни из кадастрового паспорта, полученного заинтересованным лицом, не усматривается наличие пересечения границ спорного земельного участка и смежных земельных участков.Вместе с тем государственный регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, доказательства обратного заинтересованным лицом не представлены. Сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, представленной заявителем, оставлены без внимания.

Обратную ситуацию можно увидеть, когда заявитель не смог предоставить суду доказательств согласования границ земельного участка (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11986/2015-ГК по делу N А60-19419/2015). Изучив материалы, суд пришел к нижеуказанным выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав на земельный участок приостанавливается также в случае, если в государственном кадастре недвижимости в отношении такого земельного участка отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением следующих случаев: если кадастровый паспорт или кадастровый план такого земельного участка ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; если право на такой земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке; если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю; если права возникают в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; в иных установленных федеральным законом случаев.

В пункте 2 статьи 19 Закона о регистрации указано, что если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов, за исключением случаев, указанных в пунктах 2.1 и 3 настоящей статьи.

Указанное обстоятельство в силу положений п. 1 ст. 19 Закона о регистрации является препятствием для государственной регистрации прав на земельные участки. Поскольку имеющееся препятствие в установленный срок заявителем не устранено, оспариваемый отказ в государственной регистрации не противоречит закону.

Вывод о последствиях отсутствия кадастрового учета земельных участков

Таким образом, отсутствие сведений о границах земельного участка может в ряде случаев повлечь отказ в государственной регистрации прав на данный земельный участок, сделать распоряжение земельным участком затруднительным или создать ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. Юристы фирмы Праймлигал рекомендуют, учитывая предстоящие изменения в земельном законодательстве, уже сейчас задуматься об установлении границ земельных участков. Кроме того, кадастровый учет земельных участков, конечно же, позволит избежать споров с собственниками (владельцами) смежных земельных участков.

Читайте также


Аналитика
Юридические услуги онлайн