Правовой анализ предварительного договора купли-продажи квартиры
Нас уже выбрали:
Банк ВТБ, банковская деятельность
MSA Россия,
Китайская корпорация инжиниринга САМС,
ООО "Ашан", розничная торговля
ООО "ОБИ Франчайзинговый центр",
Kreditech Holding SSL GmbH,
ООО «Менсен Пакаджинг СНГ»,
AE Industry GmbH,
Ceetrus,
Сандвик Майнинг энд Констракшн СНГ,
ООО "ХРОНОПЭЙ СЕРВИСЕЗ",
Все клиенты
Главная / Аналитика / Нотариальное удостоверение предварительного договора при наличии условия о нотариальной форме основного договора купли-продажи недвижимости
опубликовано:

Нотариальное удостоверение предварительного договора при наличии условия о нотариальной форме основного договора купли-продажи недвижимости

Если из содержания предварительного договора купли-продажи недвижимости следует, что основной договор должен быть заключен в срок до ХХ.ХХ.ХХХХ г. в нотариальной форме, то форма основного договора также должна быть нотариальная.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Читайте также: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Таким образом, поскольку стороны согласовали необходимость заключения основного договора о продаже недвижимости в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен заключаться в нотариальной форме. Соответственно, предварительный договор является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон. В таком случае стороны должны возвратить друг другу все, полученное по сделкам, в том числе задаток.

Возвращается ли задаток, если не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости?

Если даже и считать предварительный договор о продаже квартиры заключенным (теоретически такие судебные прецеденты не исключены), то задаток все равно подлежит возврату. Данный вывод сделан исходя из следующего.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Таким образом, поскольку ни одна из сторон до определенного в договоре числа не предложила другой стороне заключить основной договор (обычно такое предложение фиксируется путем направления письма с сохранением подтверждающих документов), то предварительный договор в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считается прекращенным.

Аналогичный подход применяется и в судебной практике. Например, в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 11.01.2017 по делу N 33-209/2017 суд указал, что задаток подлежит возврату, поскольку в указанный в предварительном договоре срок, основной договор не заключался, при этом ни одна из сторон сделки не обращалась к другой ни с предложением заключить основной договор, ни с требованием о понуждении к его заключению. Доводы ответчика о том, что в период с 14.01.2016 по 18.01.2016 он обращался к истцу в устной форме с предложением оформить надлежащим образом предварительный договор купли-продажи, не могут быть приняты во внимание, поскольку какими-либо доказательствами по делу они не подтверждены.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Каким документом зафиксировать факт того, что сделка не состоялась именно по вине другой стороны?

В этом нет необходимости, поскольку с позиции закона сделка не заключена ввиду бездействия обоих сторон, что не требует дополнительного доказывания. Возврат задатка нужно оформить распиской.  

У вас похожий вопрос? Воспользуйтесь услугой: Юридическая консультация онлайн.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также


Юридические услуги онлайн