Протесты в палатках и недоступная аренда: что происходит с рынком жилья в Европе

С вещами на выход!

Сразу в нескольких городах Европы этой осенью проблемы с жильем переросли в масштабные протесты. В Лиссабоне, столице Португалии, 17 октября 2026 года жители вышли на улицы, выступая против чрезвычайно высокой стоимости жизни и низких зарплат. Даже после того, как полиция разобрала палаточные лагеря, протесты продолжались до конца недели. 

Протесты, организованные крупнейшей профсоюзной федерацией страны CGTP, также прошли в Порту и Коимбре. В общей сложности, по словам профсоюза, в демонстрациях приняли участие «тысячи рабочих». «Португальские налогоплательщики сейчас оказались под ударом, мы теряем свои права, в особенности право на жилье, — говорит Елена Коста, 46-летняя социальная работница в комментарии The Guardian. — Поэтому мы все сюда пришли, чтобы  донести, что задыхаемся».

По данным Business Insider, в Португалии около 12,7% жителей живут в условиях перенаселения. В II квартале 2026 года цены на жилье там показали самый большой годовой рост (+16,5%) среди всех стран — членов ЕС. По данным Евросовета, в Лиссабоне средняя арендная плата составляет 116% от средней заработной платы, то есть превышает типичный месячный доход на 16%. Второе место разделяют Барселона и Мадрид с показателем 74%, а на третьем — Милан, где аренда составляет 72% от среднемесячного дохода жителей.

Неудивительно, что в Испании и Италии этой осенью граждане вышли на протесты. В Милане демонстрации против роста стоимости жизни 17-18 октября переросли в столкновения между протестующими и полицией. Уличные стычки зафиксированы на площади Дуомо, главной площади Милана, на которой стоит Миланский собор, и одном из самых оживленных туристических районов города, где мародеры повреждали витрины магазинов и поджигали предметы. «Участие в демонстрациях — это право. Поджоги наших городов — нет», — написала 18 октября премьер-министр Италии Джорджа Мелони в соцсети Х (заблокирована в России). Годовой уровень инфляции в Италии в сентябре подскочил до 4,1% по сравнению с 3,2% в августе. В Милане цены на жилье выросли на 49% с 2018 года. 

В Испании возмущение стремительным ростом стоимости жилья выплеснулось во всенародные протесты в прошлом месяце, после того как 87-летнюю женщину Марикармен Абаскаль выселили из квартиры, в которой она прожила 70 лет. Она не смогла выплатить арендную плату, которую инвестиционная компания, купившая ее квартиру, повысила на 230% — с €550 до €2650. Впоследствии арендная плата опустилась до €1650, однако и эта сумма для Абаскаль была неподъемной. В итоге пожилую испанку, обычно передвигающуюся на инвалидном кресле, вынесли из квартиры на носилках. Позже суд разрешил ей вернуться в свою квартиру в Мадриде, но к этому моменту ее состояние ухудшилось, и 7 октября 2026 года она умерла в больнице. Марикармен стала национальным символом жилищного кризиса. 

Справедливости ради, протесты испанцев относительно спокойны, а их участники, на первый взгляд, больше настроены на диалог с властью, чем протестующие во Франции. В основном испанцы выражают свой протест возведением палаточных лагерей, как и в 2011 году, когда «движение возмущенных» установило такой лагерь на площади Мадрида на 28 дней, после чего похожие акции начались и в других городах страны. Политолог Эстефания Молина в комментарии для New York Post говорит: «В 2011 году люди вышли на демонстрации, потому что не могли купить квартиру. Сегодня мы протестуем, потому что не можем снять комнату в чьей-то еще квартире». 

Анна Семенова, представитель агентства недвижимости «Глобус» в Испании, подтверждает, что на текущем этапе демонстрации против жилищного кризиса носят мирный характер. «В Испании люди имеют право высказывать свое мнение и открыто выражать недовольство. Правительство, конечно, не в восторге от таких народных волнений, но жестко запрещать или подавлять подобное проявление гражданской позиции никто не спешит (по крайней мере, пока это не переросло в агрессию или нарушение закона). Нужно при этом понимать, что возможность высказаться ― не гарантия удовлетворения выдвинутых требований», — говорит она.

Весной этого года протесты против растущих цен на жилье прошли и в Лондоне, став частью широкой скоординированной общенациональной акции, объединившей десятки организаций, включая союзы арендаторов, жилищные компании и профсоюзы. Средняя арендная плата за комнату в столице Великобритании к этому моменту составляла более 1000 фунтов стерлингов (около $1340) — «превысила депрессивный рубеж», как писало местное издание Metro. Среди требований протестующих были призывы ввести контроль за арендной платой, увеличить количество муниципального жилья и повысить ответственность арендодателей и поставщиков объектов недвижимости. 

«Последствия кризиса выходят далеко за пределы рынка недвижимости, — считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — Молодым людям все сложнее начинать самостоятельную жизнь, семьи вынуждены откладывать переезд, а работники не всегда могут позволить себе жилье в городах, где есть подходящие вакансии. Усиливается и социальное неравенство между собственниками недвижимости и теми, кто вынужден арендовать жилье».

Нефть, студенты и туризм

Случай с Марикармен Абаскаль для испанцев стал той самой последней каплей. Уровень недовольства граждан ситуацией на рынке недвижимости последовательно растет в последние несколько лет. Отчасти проблема связана с чрезмерным туризмом, который, по мнению местных жителей, приводит к росту стоимости жизни, наносит ущерб окружающей среде и усугубляет жилищный кризис. Антитуристические демонстрации часто проходят на территории материковой Испании,  Майорки и Канарских островов.

Доходы не успевают за ростом стоимости жилья, а рост населения в городах, вызванный туризмом и иммиграцией, оказывает дополнительное давление на ограниченное предложение жилья. По оценке Банка Испании, дефицит жилья в стране составляет примерно 750 000 домов и к 2028 году достигнет миллиона. Значительная часть этого дефицита приходится на Мадрид, Барселону и Валенсию.

Ирина Мошева, управляющий партнер агентства элитной недвижимости Intermark Global, убеждена, что протесты вокруг выселений и доступности жилья отражают не только экономические трудности, но и общественное восприятие проблемы — вопрос о том, кто может позволить себе жить в собственном городе, становится политически чувствительным. «Испания — один из наиболее показательных примеров того, как жилищный вопрос превращается в социальную и политическую проблему. В Мадриде, Барселоне, Малаге и других востребованных городах одновременно действуют несколько факторов: рост стоимости аренды, ограниченное предложение доступного жилья, туристический спрос и конкуренция за недвижимость со стороны людей с разным уровнем дохода», ― считает она. 

Согласно данным Евростата, статистического управления ЕС, в 2024 году расходы на жилье в союзе превысили 40% располагаемого дохода почти для 10% домохозяйств в городах и 6,3% домохозяйств в сельской местности. Михаил Буланов, сооснователь и управляющий партнер брокера зарубежной недвижимости Tranio, считает, что кризис рынка недвижимости в Европе можно связать с фактором усиливающейся инфляции — прежде всего за счет импульса от дорогой нефти и энергии. Одновременно с инфляцией усложняется доступ к финансовым инструментам. Кроме того, высокий рост стоимости ипотеки из-за разворота ЕЦБ к повышению ставок напрямую отражается на доступности жилья.

При этом масштаб проблемы в разных государствах Европы различается. Например, более четверти греков (29%), проживающих в городах, сталкиваются с жилищными расходами, превышающими 40% их дохода, в то время как среди киприотов, проживающих в городах, эта проблема затрагивает лишь 2,6%. В 2024 году около 35,5% доходов домохозяйств в Греции было потрачено на оплату жилья, что является самым высоким показателем в ЕС, отмечают в Европейском парламенте.

Кроме того, по данным Евростата, в период с 2015 по 2024 год цены на жилье в ЕС выросли в среднем на 53%. Наибольший рост наблюдался в Венгрии (+209,5%), Литве (+135%) и Португалии (+124,4%). Аренда жилья в ЕС также подорожала. В период с 2010 года по I квартал 2025 года арендные ставки выросли в среднем на 27,8%. Арендная плата выросла во всех странах ЕС, кроме Греции (-11%). Наибольший рост наблюдался в Эстонии (+220%), Литве (+184%), Венгрии (+124%) и Ирландии (+115%).

Институты ЕС называют ограниченное предложение одной из ключевых причин жилищного кризиса. В отчете Европарламента говорится, что глобальный финансовый кризис 2008 года привел к значительному снижению инвестиций в новое жилье. Пандемия COVID-19 еще больше замедлила жилищное строительство, нарушив процессы получения разрешений, задержав поставки материалов и создав нехватку рабочей силы. 

Анна Семенова считает, что причины жилищного кризиса по всей Европе примерно одни и те же: спрос превышает предложение, не хватает социального жилья, медленное возведение объектов недвижимости, активные миграционные перемещения. 

Еще один фактор — концентрация населения в крупных городах. Туда продолжают стекаться для работы и учебы жители европейских стран, пока в сельской местности растет число пустующих домов, говорится в отчете Европарламента. «В Берлин массово едут специалисты со всего мира, потому город остается одним из центров европейского стартап-движения, — поясняет эксперт по инвестициям в недвижимость, управляющий партнер юридической фирмы «Прайм лигал» Арик Шабанов. — В Испанию в 2023-2024 годах заметно вырос приток мигрантов из Латинской Америки, а студенческие потоки добавляют еще один слой нагрузки на рынок. Таким образом, спрос формируется сразу из нескольких групп, и все они ищут жилье одновременно».

Семенова отмечает, что для решения жилищного кризиса нужно быстрее строить, а это непросто. При этом она считает, что один из перспективных путей решения проблемы — в освоении «глубинки» Испании, например северных регионов и некоторых частей побережья. «На мой взгляд, огромный потенциал у региона Коста-Бланка, ― говорит она. — Эта часть побережья еще не так плотно застроена, а цены на покупку и аренду недвижимости значительно ниже, чем в Барселоне или Малаге, например. Квартиру в Торревьехе (Коста-Бланка) можно приобрести за €150 000-160 000. В Барселоне квартиры стоят порядка €250 000-300 000. Цель в том, чтобы люди равномерно распределялись по территории Испании, а не концентрировались только в крупных городах (Барселона, Мадрид) и на побережье популярных курортных мест Коста-дель-Соль, Коста-Брава, Коста-Дорада».

В прибрежных городах и туристических центрах дефицит жилья частично объясняется также ростом спроса на краткосрочную аренду. Поскольку этот рынок в последние годы стремительно развивается, часть домов и квартир перенаправляется от потенциальных долгосрочных арендаторов.

По данным Европарламента, в 2024 году в ЕС через четыре крупные онлайн-платформы (Airbnb, Booking, Expedia Group и Tripadvisor) было забронировано в общей сложности 854,1 млн ночей, что является рекордом и на 18,8% больше по сравнению с 2023-м (719,0 млн ночей).

Президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова говорит, что текущий кризис в странах Евросоюза ярко проявляется на рынке аренды: «Власти пытаются ограничивать рост арендных ставок, что противоречит интересам собственников объектов, и противостояние это носит социально-политический характер. Такое противостояние накладывается на дефицит предложения в востребованных локациях и приводит к вспышкам недовольства, которое можно было наблюдать в Испании, Италии, Португалии и других странах». По ее мнению, проблема заключается также в том, что власти стран Евросоюза, обремененные государственными долгами, «не смогут каждому нуждающемуся арендатору предоставлять жилищную субсидию, так же как не в состоянии радикально ограничить права собственников по свободному ценообразованию на рынке аренды или построить социальное жилье для всех нуждающихся».

Что можно сделать?

В Испании предыдущая попытка смягчить кризис состоялась в 2021 году. Как писал Bloomberg, рынок краткосрочной аренды подвергся более жесткому контролю — в частности, власти Барселоны призывали ограничить краткосрочную аренду и даже полностью запретить ее для части арендодателей. Но жители крупных городов считают, что меры недостаточны, а цены на жилье становятся неподъемными.

В стране вводится 10% НДС на меблированные апартаменты для отдыха сроком до 30 ночей, за исключением случаев, когда данное жилье является обычным местом жительства арендодателя (то есть местом его фактического проживания). Налог будет взиматься с объектов недвижимости, сдаваемых в аренду, где владельцы предоставляют услуги гостиничного типа, такие как уборка, прачечная или ресторан. 

Премьер-министр Испании Педро Санчес объявил о проведении досрочных выборов в ноябре 2026 года, признав, что его правительство «допустило ошибки и не смогло сделать все, что планировало». Хотя жилищная политика в основном находится в ведении национальных, региональных и местных органов власти, во всех странах ЕС выявляются схожие тенденции: недостаточный ввод жилья в эксплуатацию, миграционные волны, падение доходов населения вместе с повышением стоимости арендной платы. После европейских выборов 2024 года председатель Европейской комиссии Урсула фон дер Ляйен отметила жилищный вопрос среди социальных приоритетов ЕС.

Ирина Зырянова считает, что, исходя из комплексного характера текущего кризиса в Европе, для его разрешения нужно не одно универсальное решение, а сочетание трех направлений: увеличение предложения жилья, создание устойчивого сектора жилья ниже рыночной стоимости и адресная помощь покупателям и арендаторам. По словам Зыряновой, власти понимают, что необходимо увеличить предложение в городах и агломерациях, активно привлекающих людей. Для этого можно, например, разрешить строительство многоквартирных домов в районах, где прежде допускались преимущественно индивидуальные постройки, а также увеличить допустимую плотность застройки. 

По мнению Зубика, европейским властям необходимо сместить акцент с поддержки спроса на увеличение предложения. «Субсидии и льготные кредиты помогают отдельным категориям граждан, но в условиях дефицита могут дополнительно разгонять цены, — говорит он. — Гораздо важнее сокращать сроки согласования строительных проектов, вовлекать в оборот неиспользуемые территории, развивать социальное и доступное арендное жилье, а также транспортную инфраструктуру пригородов».

Пока власти ищут выход, граждане пытаются решить проблемы доступными способами: живут в передвижных домах, экономят на строительных материалах. Так, молодая супружеская пара в Великобритании сэкономила 100 000 фунтов стерлингов ($134 000), построив дом из пенополистирола вместо кирпичей. Эти блоки, которые соединяются друг с другом, как гигантские кирпичики Lego, заполняются бетоном, образуя прочные и хорошо утепленные стены.

Столкнувшись с непосильной арендной платой, 34-летняя сиделка Кирсти Бретт переехала в передвижной дом на колесах стоимостью 10 000 фунтов стерлингов, купив его в кредит и продав свои автомобили. Ежемесячно Бретт выплачивает кредит в размере 400 фунтов стерлингов и автостраховку в размере 140 фунтов стерлингов. Она пишет: «Если вы, как и я, не против небольших, но ухоженных помещений, то это вариант. Возможно, он не идеальный, но в доме на колесах есть все необходимое: кровать, кухня, туалет и телевизор».  

Британские власти тем временем выдвинули еще одну инициативу — переоборудовать старинные и до сих пор остававшиеся нежилыми помещения. Использование зданий, представляющих историческую ценность, для удовлетворения жилищных потребностей Великобритании «уже является не нишевой или второстепенной возможностью, — заявили в Комитете по культуре, СМИ и спорту палаты общин, — а важным и недооцененным способом решения острой проблемы нехватки жилья в стране». По предварительным оценкам, за счет восстановления неиспользуемых или недостаточно используемых старых зданий можно построить около 670 000 домов, что будет способствовать достижению цели лейбористов по строительству 1,5 млн домов к 2029 году.

Ирина Мошева считает, что идеи вроде переоборудования исторических зданий имеют право на существование, но важно разделять временные решения для людей, оказавшихся в кризисной ситуации, и полноценное долгосрочное жилье. «Ограничение арендных ставок может дать краткосрочный эффект для арендаторов, однако при отсутствии достаточного предложения чрезмерно жесткое регулирование способно снизить заинтересованность собственников в сдаче жилья или инвестициях в новые объекты, — отмечает она. — Поэтому регулирование должно сопровождаться стимулированием строительства, обновлением жилого фонда и развитием инфраструктуры за пределами наиболее дорогих районов». 

Что будет дальше?

Министр финансов Греции Кириакос Пьерракакис на посвященном жилищному кризису заседании Еврогруппы отметил, что жилищная политика «решительно перемещается на европейскую повестку», однако «ни одна страна пока не нашла единого, окончательного решения».

Михаил Буланов считает, что концептуально для решения кризиса доступности нужен цикл роста экономики, однако в обозримом будущем при сохраняющихся инфляционных трендах и цикле ужесточения монетарной политики мировых ЦБ его не предвидится. «По нашим расчетам, первый значимый отклик регуляторов ФРС и ЕЦБ (европейский ЦБ традиционно реагирует позже) появляется только на пятом месяце после нефтяного шока и продолжает нарастать еще два года. Прогнозировать, когда начнется разворот цикла, тяжело. Что самое неприятное, инфляция сопротивляется и не идет за нефтью вниз при коррекции ее цены, а на политику регуляторов влияют внешние факторы. Социальная напряженность по мере развития кризисов доступности жилья будет усиливаться, и подобные кейсы будут неоднократно появляться в инфополе», — дополняет Буланов.

По мнению Ирины Мошевой, для устойчивых изменений необходимо, чтобы предложение жилья в Европе начало расти быстрее спроса в наиболее перегруженных локациях. Этому могут способствовать ускорение согласований, развитие транспортной инфраструктуры, строительство жилья разных ценовых категорий и создание понятных долгосрочных правил для собственников и инвесторов. 

Анна Семенова, которая много лет живет в Испании и знает рынок изнутри, считает, что пока ситуация на мировой и политической аренах такова и в Испанию прибывают новые люди, ждать от рынка какой-то стабилизации нельзя. Предложение банально не успевает за спросом, цены на квадратные метры растут.

Быстрого разрешения кризиса ждать не стоит, согласен Зубик. «В крупнейших европейских городах дефицит доступного жилья, вероятно, сохранится еще несколько лет, — считает он. — Но главное, эффективность жилищной политики стоит оценивать не только по количеству построенных квадратных метров или выданных субсидий, а по тому, какую долю доходов семьи тратят на жилье. Ведь конечная цель заключается не просто в увеличении объемов строительства, а в том, чтобы работающий человек мог позволить себе комфортно жить в городе, где он работает».

Испочник: https://www.forbes.ru/biznes/570845-protesty-v-palatkah-i-nedostupnaa-arenda-cto-proishodit-s-rynkom-zil-a-v-evrope