Обзор судебного спора с департаментом имущества Москвы о толковании протокола разногласий при выкупе арендуемой недвижимости в рамках ФЗ № 159-ФЗ

Спор двух компаний с департаментом имущества Москвы дошел до Верховного суда. Стороны, а вслед за ними и нижестоящие инстанции никак не могли решить, как оценивать отказ компаний от приватизации арендуемых помещений по условиям города. Бизнесмены вернули бумаги департаменту с просьбой снизить цену, а в итоге встретились в суде.

Экономическая коллегия Верховного суда РФ объяснила, чем руководствовалась, когда удовлетворяла жалобы компаний ООО «М-7сн» и ООО «Лоренком» в споре с Департаментом городского имущества города Москвы (ДГИ). В 2013 году обе компании обратились в ДГИ с предложением заключить договоры купли-продажи арендуемой ими недвижимости в рамках закона № 159-ФЗ («Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).

ДГИ решил приватизировать помещения и направил компаниям на подпись проекты договоров купли-продажи. Но покупателям предложенная выкупная цена показалась завышенной, и они отправили в департамент новые скорректированные документы, приложив к ответу отчеты об оценке рыночной стоимости помещений. ДГИ расценил такое поведение как отказ от подписания договоров, а соответственно, и утрату преимущественного права на приобретение помещений (по ч. 9 ст. 4 закона № 159-ФЗ).

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

«М-7сн» и «Лоренком» отправились в суд с исками о понуждении ДГИ заключить сделки (дела № А40-48277/2014, А40-34226/2014 соответственно), и первые две инстанции их требования полностью удовлетворили. Суды квалифицировали новый проект договора как протокол разногласий – «в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества». Они пришли к выводу, что компании поступили правильно, а установленный ст. 445, 446 ГК РФ порядок (о передаче возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение суда) соблюден. А вот кассационная коллегия Арбитражного суда Московского округа решила наоборот и оставила заявления без удовлетворения. По ее мнению, ни «М-7сн», ни «Лоренком», отослав в ДГИ письма с возражениями по оценке имущества, не воспользовались правом направить протокол разногласий к проекту договора, а значит, и правом преимущественного выкупа.

Отказа от сделок не было

Компании обратились с жалобами в Верховный суд, где утверждали, что исходя из содержания положений ГК РФ согласие на заключение договора с учетом изменений, изложенных в протоколе разногласий, может быть выражено как указанием на это в протоколе, так и составлением нового договора на одном документе, включающего измененное условие. Эти доводы экономколлегию ВС убедили, и в итоге «тройка» (Алексей Маненков, Елена Золотова и Галина Попова) решения двух первых инстанций оставила в силе, а постановления кассации округа отменила.

Возможно, вас заинтересует: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Согласие на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта

В своих определениях судьи ВС отметили, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой, что не исключает его оформления в той же форме, что и первоначально направленная оферта – то есть в виде проекта договора. И соответственно, рассудила экономколлегия, суды первой и апелляционной инстанций правомерно квалифицировали новые проекты договоров как протокол разногласий относительно выкупной цены и пришли к выводу, что истцы от подписания сделки не отказывались.

Право не должно носить формальный характер

Протокол разногласий является лишь юридическим термином, означающим, что сторона, участвующая в преддоговорных отношениях, выразила волю на заключение договора на иных условиях, комментирует Павел Хлюстов, руководитель департамента по разрешению судебных споров коллегии адвокатов «Барщевский и партнеры». То, в какой объективной форме будет выражена эта воля, по общему правилу не имеет принципиального значения, – добавляет он. Право не должно носить формальный характер, – говорит также Арик Шабанов, партнер юридической фирмы «Прайм лигал». – В этом случае значение имеет не сама форма документа, а его содержание. Если из нового проекта договора следует намерение принять ранее предложенный текст договора, однако на иных условиях, то этот проект следует рассматривать как реализацию права на заключение первоначального договора на иных условиях, считает Шабанов.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Экономколлегия ВС, в отличие от Арбитражного суда Московского округа, приняла во внимание существо сложившихся между сторонами отношений, а не их форму, солидарна и Юлия Карпова, руководитель судебной практики «Инфралекс». Правда, по ее мнению, в определениях ВС есть некоторые противоречия.

Так, судебная коллегия указывает, что заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой.

Вместе с тем по смыслу п. 1 ст. 445 ГК РФ, применяемого к заключению договора в обязательном порядке, направление протокола разногласий является акцептом оферты на иных условиях, а не новой офертой

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

А на взгляд Хлюстова, экономколлегия не обратила внимания в этих делах на другое важное обстоятельство – что закон № 159-ФЗ содержит специальное правило, касающееся спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта (обращение с иском в суд об оспаривании такой оценки (ч. 4.1 ст. 4)). Этой нормой, считает Хлюстов, законодатель исключил возможность направления протокола разногласий, касающегося рыночной стоимости выкупаемого объекта, а предусмотрел судебный порядок разрешения этого вопроса.

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Материал с сайта pravo.ru