Особенности аренды квартир для проживания сотрудников представительства иностранной строительной компании

Китайская строительная компания, имеющая филиал в городе Москве, ведет строительную деятельность по договору подряда в регионе РФ. В целях размещения работников строительной компании планируется арендовать квартиры у физических лиц. В данных квартирах будут проживать работники компании, которым оформлены разрешения на работу, а также высококвалифицированные специалисты (ВКС). Все указанные работники являются иностранными гражданами (КНР, Республика Беларусь).

1. Какой вариант, с точки зрения экономии финансовых средств, видится более экономически целесообразным? Просим подробно расписать все налоги, подлежащие уплате в случае заключения договора аренды жилого помещения между представительством Китайской строительной компании и физическим лицом и в случае заключения договора найма жилого помещения между двумя физическими лицами, а именно между работником (Нанимателем) и, соответственно, Наймодателем.
2. Порядок оплаты жилья иностранного работника (высококвалифицированного специалиста - ВКС), виды налогов, взносов, их начисление. А также необходимо ли прописывать в трудовом договоре с работником пункт по обязательствам нашей компании по оплате жилья.

Аренда квартиры юридическим лицом или найм жилого помещения сотрудником компании. Какой вариант, с точки зрения экономии финансовых средств, является наиболее предпочтительным?

При аренде жилья организацией для работника возникает сразу несколько налоговых особенностей, которые будут рассмотрены ниже.

Налог на доходы

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты налогоплательщика (а в случаях, указанных в ст. 265 НК РФ, - убытки). При этом затраты должны быть произведены для деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы по найму жилого помещения для командированного работника относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 12 п. 1 ст. 264).

Расходы на аренду (содержание) жилья для командированных работников учитываются только за период фактического пребывания в нем данных лиц. Аналогичный подход содержится в Письме Минфина России от 15.01.2016 N 03-03-07/803.

НДФЛ за арендодателя

Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В рассматриваемом случае обособленное подразделение иностранной организации является источником выплаты доходов физическому лицу – арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязана исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с суммы арендной платы, перечисляемой арендодателю (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Страховые взносы за арендодателя

Арендная плата, выплачиваемая физическому лицу (арендодателю) по договору аренды, не является объектом обложения страховыми взносами на обязательное пенсионное страхование, на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, на обязательное медицинское страхование (п. 4 ст. 420 Налогового кодекса РФ).

Вознаграждение, выплачиваемое физическому лицу по договору аренды (арендная плата), не облагается страховыми взносами на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний. Это обусловлено тем, что выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является предоставление имущества во временное владение и пользование, не предусмотрены п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ "Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний", на основании которого определяется объект обложения данными страховыми взносами.

НДФЛ и страховые взносы за работников

В соответствии с п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), в частности, связанных с исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность).

В данном случае предоставление иностранным работникам на период их работы арендованных жилых помещений производится исключительно в интересах работодателя для обеспечения необходимых условий труда и повышения эффективности выполнения трудовой функции. Следовательно, стоимость аренды временно предоставляемых работникам жилых помещений в данном случае не облагается НДФЛ.

Временное предоставление иностранным работникам на период их работы жилых помещений не подлежит обложению страховыми взносами как компенсационные выплаты, связанные с выполнением работниками трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность), установленные в соответствии со ст. 169 ТК РФ и п. 5 ст. 16 Федерального закона N 115-ФЗ.

Таким образом, в данном случае:

• Расходы на аренду уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль;
• Необходимо удерживать НДФЛ 13% из дохода арендодателя;
• Страховые взносы за арендодателя не уплачиваются.
• Работники не платят НДФЛ и страховые взносы.

Заключение договора найма жилого помещения между работником и Наймодателем

Законодательство допускает возможность заключения договора аренды квартиры напрямую работником организации (физическое лицо – физическое лицо). Расходы по аренде квартиры в дальнейшем компенсируются работнику на основании авансового отчета, предоставляемого работником. Рассмотрим возникающие налоговые особенности подробнее.

Налог на доходы

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты налогоплательщика (а в случаях, указанных в ст. 265 НК РФ, - убытки). При этом затраты должны быть произведены для деятельности, направленной на получение дохода.

Расходы по найму жилого помещения для командированного работника относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 12 п. 1 ст. 264). При этом эти расходы, как и любые другие расходы организации, должны подтверждаться документально (п. 1 ст. 252 НК РФ).

При этом налоговое законодательство не ограничивает право организации учесть в составе расходов расходы по найму жилого помещения для командированного работника в зависимости от того, кто является наймодателем (организация или физическое лицо) и от того, к какой категории относится помещение (гостиница или квартира).

К документам, подтверждающим расходы, можно отнести: договор аренды, передаточный акт, акт возврата помещения, расписка арендодателя в получении денежных средств (или иные платежные документы).

НДФЛ и страховые взносы за арендодателя

Получаемые физическим лицом доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества облагаются НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Поскольку источником выплат является работник, то арендодатель сам уплачивает и исчисляет НДФЛ (п. 1 ст. 226 НК РФ).

Арендная плата, выплачиваемая физическому лицу (арендодателю) по договору аренды, не является объектом обложения страховыми взносами (п. 4 ст. 420 Налогового кодекса РФ), взносами на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.1998 N 125-ФЗ). Кроме того, иностранные физические лица не являются страхователями в соответствии с законодательством РФ.

НДФЛ и страховые взносы за работников

В соответствии с п. 3 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), в частности, связанных с исполнением налогоплательщиком трудовых обязанностей (включая переезд на работу в другую местность).

Поэтому все расходы работника, связанные с исполнением трудовых обязательств НДФЛ не облагается. То же самое касается и страховых взносов (ст. 169 ТК РФ и п. 5 ст. 16 Федерального закона N 115-ФЗ).

Соответственно, в данном случае:

1. Расходы на аренду уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль;
2. Не нужно удерживать НДФЛ 13% из дохода арендодателя;
3. Страховые взносы за арендодателя не уплачиваются;
4. Работники не платят НДФЛ и страховые взносы;
5. Работники должны отчитаться по расходам на аренду квартиры.

Таким образом, с точки зрения налоговой эффективности обе схемы являются равнозначными.

Порядок оплаты жилья иностранного работника - высококвалифицированного специалиста, виды налогов, взносов, их начисление. А также необходимо ли прописывать в трудовом договоре с работником пункт об обязательстве компании по оплате жилья

Если аренда жилья ВКС осуществляется для целей выполнения работы, то НДФЛ и страховые взносы не уплачиваются (подробнее данная ситуация рассмотрена в первом вопросе).

Если жилье арендуется работнику не для командировки (вахты), то такая аренда (или компенсация на аренду) признается выплатой дохода работнику в натуральной форме, который облагается НДФЛ (пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 224 Кодекса ставка налога на доходы физических лиц в размере 30 процентов установлена в отношении доходов за выполнение трудовых обязанностей в Российской Федерации, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых, в частности, от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации», в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

Таким образом, налогообложению по ставке 13% подлежат не любые доходы, получаемые физическим лицом - высококвалифицированным специалистом, а доходы от осуществления трудовой деятельности в Российской Федерации.

При налогообложении доходов сотрудника организации - высококвалифицированного специалиста, не признаваемого налоговым резидентом Российской Федерации, в виде сумм оплаты организацией стоимости аренды жилого помещения применяется ставка налога на доходы физических лиц в размере 30%.

Подобная позиция изложена в Письме Минфина России от 24.01.2018 N 03-04-05/3543. Вместе с тем, такой подход представляется неверным, поскольку арендная плата должна рассматриваться как натуральный доход, получаемый от осуществления трудовой деятельности в качестве ВКС. Однако неправомерность позиции Минфина России придется доказывать в суде.

В чем разница между договором аренды жилого помещения и договором найма жилого помещения?

Если жилье сдается физическому лицу, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а физическое лицо, снимающее жилье, - нанимателем.

Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение или пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором. Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника (ст. 606, п. 2 ст. 671 ГК РФ).