Оценка возможности расторжения договора субаренды земельного участка
Нас уже выбрали:
Банк ВТБ, банковская деятельность
MSA Россия,
Китайская корпорация инжиниринга САМС,
ООО "Ашан", розничная торговля
ООО "ОБИ Франчайзинговый центр",
Хенкель Россия,
Государственный Банк Индии,
ООО «Менсен Пакаджинг СНГ»,
AE Industry GmbH,
DNV GL (Det Norske Veritas),
Ceetrus,
Все клиенты
Главная / Консультации / Оценка возможности расторжения договора субаренды земельного участка
опубликовано:

Оценка возможности расторжения договора субаренды земельного участка

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (далее – ТУФАУГИ) и ФГУП «ХХХ» заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка (далее – Договор аренды).Договор аренды заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили реквизиты для перечисления арендной платы, изменили размер и порядок совершения арендных платежей. На основании договора субаренды часть ЗУ1 передан в субаренду сроком на 43 года.

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили объект аренды на земельный участок с кадастровым номером ХХ (далее – Земельный участок 2, ЗУ2), увеличили размер годовой арендной платы по Договору аренды. Фактически ЗУ1 входит в состав ЗУ2.

Дополнительным соглашением к Договору субаренды ФГУП «ХХХ» и Субарендатор внесли уточнения в объект аренды без изменения объекта аренды.

Законность договора субаренды

Договор субаренды содержит все существенные условия, установленные положениями Гражданского кодекса РФ (предмет, объект, срок). Договор прошел государственную регистрацию.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

В разрешении на субаренду указан адрес с ошибкой 

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ субаренда без согласия арендодателя не допускается. Отсутствие такого согласия влечет недействительность договора субаренды в силу статьи 168 ГК РФ.

Вместе с тем, согласие на субаренду части ЗУ1 дано в письме Арендодателя. Данное письмо является ответом на обращение ФГУП «ХХХ».

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Основываясь на статье 431 ГК РФ, любой суд, оценивая в совокупности данную переписку, укажет, что отсутствие «а» в адресе является опечаткой, а действительная воля ТУФАУГИ направлена на предоставление части ЗУ1 в субаренду. При этом следует учесть, что и ТУФАУГИ не будет отрицать факт предоставления согласия на субаренду, даст соответствующие пояснения в суде.  

Кроме того, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Таким образом, отсутствуют основания для признания договора субаренды недействительным по мотиву непредоставления согласия арендодателя на субаренду.

Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации речь идет о ЗУ, находящихся в муниципальной или государственной собственности. В связи с этим, следует иметь ввиду, что в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, в текущей ситуации согласие не требуется, достаточно лишь уведомления. Поэтому признание договора субаренды по данному основанию не имеет перспектив в суде.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Субаренда без торгов.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится.

Договор аренды без торгов.

С 01.03.2015 г. действует статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Данная статья введена в действие в 2015 году и не имеет обратной силы (т.е. не распространяется на те договоры, которые заключены до введения в действие такой нормы).

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

Передача в аренду ФГУП

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон) о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать такой земельный участок в субаренду, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 статьи Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Вас может заинтересовать: Организация и проведение конкурса на право заключения концессионного соглашения.

Если в рассматриваемой ситуации не идет речь о концессессионных соглашениях, то фактически сделка совершена с нарушением пп. 1 п. 5 ст. 18 Закона, и может быть признана недействительной в силу статьи 168 ГК РФ.

По общему правилу в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации сделка, хотя формально и совершена с нарушением закона, однако не посягает на права или интересы арендатора. Соответственно, вероятность оспаривания сделки по данному мотиву у ФГУП невысока. Если бы с подобным заявлением обратилось ТУФАУГИ, то сделка была бы без проблем оспорена в арбитражном суде.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили объект аренды на ЗУ2, увеличили размер годовой арендной платы по Договору аренды.

Вместе с тем, в данном случае фактически произошла замена объекта аренды с ЗУ1 на ЗУ2. Учитывая, что ЗУ2 находится в государственной собственности, то его аренда допускается только на основании торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации торги не проводились.

 Из правила о проведении торгов, установленного ст. 39.6 ЗК РФ, имеются исключения. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Данное исключение в текущей ситуации применяться не должно, поскольку ЗУ1 входит в состав ЗУ2, а не наоборот. Иными словами, ЗУ2 не образован из состава ЗУ1, а лишь включает в себя ЗУ1.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, дополнительное соглашение является ничтожным без недействительным по мотиву передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

Признание недействительным дополнительного соглашения от 12.08.2016 г. не повлечет недействительности Договора субаренды и остальной части Договора аренды (включая дополнительные соглашения).

Шансы на расторжение договора субаренды не очень высоко. Если говорить об основаниях для обжалования, наиболее реальными и обоснованными являются следующие основания:

  1. Можно попытаться оспорить договор субаренды ввиду его несоответствия подпункту 1 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ.
  2. Договор субаренды аренды можно попытаться оспорить в части дополнительного соглашения в связи с тем, что фактически произошла замена предмета аренды на другой земельный участок, но при этом обязательные торги не проводились. (ст. 39.6 ЗК РФ).

Вас может заинтересовать: Организация и проведение тендеров, конкурсов и аукционов.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Читайте также


Юридические услуги онлайн