Оценка возможности расторжения договора субаренды земельного участка

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в (далее – ТУФАУГИ) и ФГУП «ХХХ» заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка (далее – Договор аренды).Договор аренды заключен сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили реквизиты для перечисления арендной платы, изменили размер и порядок совершения арендных платежей. На основании договора субаренды часть ЗУ1 передан в субаренду сроком на 43 года.

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили объект аренды на земельный участок с кадастровым номером ХХ (далее – Земельный участок 2, ЗУ2), увеличили размер годовой арендной платы по Договору аренды. Фактически ЗУ1 входит в состав ЗУ2.

Дополнительным соглашением к Договору субаренды ФГУП «ХХХ» и Субарендатор внесли уточнения в объект аренды без изменения объекта аренды.

Законность договора субаренды

Договор субаренды содержит все существенные условия, установленные положениями Гражданского кодекса РФ (предмет, объект, срок). Договор прошел государственную регистрацию.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

В разрешении на субаренду указан адрес с ошибкой 

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ субаренда без согласия арендодателя не допускается. Отсутствие такого согласия влечет недействительность договора субаренды в силу статьи 168 ГК РФ.

Вместе с тем, согласие на субаренду части ЗУ1 дано в письме Арендодателя. Данное письмо является ответом на обращение ФГУП «ХХХ».

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Основываясь на статье 431 ГК РФ, любой суд, оценивая в совокупности данную переписку, укажет, что отсутствие «а» в адресе является опечаткой, а действительная воля ТУФАУГИ направлена на предоставление части ЗУ1 в субаренду. При этом следует учесть, что и ТУФАУГИ не будет отрицать факт предоставления согласия на субаренду, даст соответствующие пояснения в суде.  

Кроме того, в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Таким образом, отсутствуют основания для признания договора субаренды недействительным по мотиву непредоставления согласия арендодателя на субаренду.

Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации речь идет о ЗУ, находящихся в муниципальной или государственной собственности. В связи с этим, следует иметь ввиду, что в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, в текущей ситуации согласие не требуется, достаточно лишь уведомления. Поэтому признание договора субаренды по данному основанию не имеет перспектив в суде.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Субаренда без торгов.

Земельный кодекс РФ по общему правилу допускает сдачу государственных и муниципальных земельных участков в субаренду с согласия арендодателя или при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). При этом о необходимости заключения договора субаренды на торгах в Земельном кодексе РФ не говорится.

Договор аренды без торгов.

С 01.03.2015 г. действует статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, согласно положениям которой, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Данная статья введена в действие в 2015 году и не имеет обратной силы (т.е. не распространяется на те договоры, которые заключены до введения в действие такой нормы).

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

Передача в аренду ФГУП

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон) о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе сдавать такой земельный участок в субаренду, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 6 статьи Закона о государственных и муниципальных унитарных предприятиях государственное или муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с согласия собственника имущества такого предприятия сдает указанный земельный участок или его часть в субаренду либо передает свои права и обязанности по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

Вас может заинтересовать: Организация и проведение конкурса на право заключения концессионного соглашения.

Если в рассматриваемой ситуации не идет речь о концессессионных соглашениях, то фактически сделка совершена с нарушением пп. 1 п. 5 ст. 18 Закона, и может быть признана недействительной в силу статьи 168 ГК РФ.

По общему правилу в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации сделка, хотя формально и совершена с нарушением закона, однако не посягает на права или интересы арендатора. Соответственно, вероятность оспаривания сделки по данному мотиву у ФГУП невысока. Если бы с подобным заявлением обратилось ТУФАУГИ, то сделка была бы без проблем оспорена в арбитражном суде.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Дополнительным соглашением к Договору аренды ТУФАУГИ и ФГУП «ХХХ» изменили объект аренды на ЗУ2, увеличили размер годовой арендной платы по Договору аренды.

Вместе с тем, в данном случае фактически произошла замена объекта аренды с ЗУ1 на ЗУ2. Учитывая, что ЗУ2 находится в государственной собственности, то его аренда допускается только на основании торгов (ст. 39.6 ЗК РФ). В рассматриваемой ситуации торги не проводились.

 Из правила о проведении торгов, установленного ст. 39.6 ЗК РФ, имеются исключения. В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса (пп. 5 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Данное исключение в текущей ситуации применяться не должно, поскольку ЗУ1 входит в состав ЗУ2, а не наоборот. Иными словами, ЗУ2 не образован из состава ЗУ1, а лишь включает в себя ЗУ1.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, дополнительное соглашение является ничтожным без недействительным по мотиву передачи в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, без проведения торгов.

Признание недействительным дополнительного соглашения от 12.08.2016 г. не повлечет недействительности Договора субаренды и остальной части Договора аренды (включая дополнительные соглашения).

Шансы на расторжение договора субаренды не очень высоко. Если говорить об основаниях для обжалования, наиболее реальными и обоснованными являются следующие основания:

1. Можно попытаться оспорить договор субаренды ввиду его несоответствия подпункту 1 пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ.
2. Договор субаренды аренды можно попытаться оспорить в части дополнительного соглашения в связи с тем, что фактически произошла замена предмета аренды на другой земельный участок, но при этом обязательные торги не проводились. (ст. 39.6 ЗК РФ).

Вас может заинтересовать: Организация и проведение тендеров, конкурсов и аукционов.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.