Обязана ли коммерческая организация заключать договор аренды нежилых помещений на предложенных государственным учреждением условиях?

Между коммерческой организацией (арендодатель) и государственным органом города Москвы (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества сроком до 01.07.2018 г. До окончания срока аренды арендатор обратился к арендодателю с предложением о заключении договора аренды на новый срок (5 лет). При этом арендодатель согласился заключить договор аренды на новый срок при условии увеличения арендной платы на 20%.

В ответ на предложение арендодателя арендатор, сославшись на Закон города Москвы №47 от 29.11.2017 г., заявил о невозможности заключения договора на предложенных условиях. При этом, по мнению арендатора, арендодатель не вправе увеличивать размер арендной платы на 20% при заключении договора аренды на новый срок.

Является ли позиция государственного органа обоснованной? Обязана ли коммерческая организация заключать договор аренды нежилых помещений на предложенных государственным органом условиях?

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Арендатор не вправе понудить арендодателя к заключению договора на невыгодных условиях

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК РФ). В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, если иное не предусмотрено законом или договором, то арендатор не вправе понудить арендодателя к заключению договора на невыгодных условиях.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации ни законом, ни положениями ГК РФ не предусмотрено обязательное заключение договора. В частности, предварительный договор между арендатором и арендодателем не заключался, торгов не проводилось, законодательством Российской Федерации, в том числе Законом города Москвы №47 от 29.11.2017 г., не предусмотрены основания для понуждения арендодателя к заключению договора аренды на новый на тех же самых условиях.

Недвижимое имущество не является муниципальным или государственным, поэтому к арендным правоотношениям должны общие положения об аренде (Глава 34 ГК РФ).

В частности, статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Вместе с тем, подобное право не дает арендатору требовать заключения договора на старых условиях, либо на условиях, предлагаемых арендатором.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды (п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Таким образом, если арендатор и имеет преимущественное право заключения договора аренды на новый срок, то в этом случае арендодатель вправе предлагать другие условия аренды без каких-либо ограничений.

В частности, арендодатель может предложить заключить договор аренды на любой другой срок, на любых других условиях (условиях о необходимости по уплате коммунальных платежей, по содержанию арендованного имуществе, условиях о размере арендной плате и порядке их уплаты).

Это означает, что арендодатель может, в том числе, по своему усмотрению увеличивать размер арендной платы. Принимать условия, предложенные арендатором, арендодатель не обязан.

Например, арендодатель может предложить арендатору заключить договор аренды не на срок 5 лет, а на какой-то другой (3 года), предложить вносить размер арендной платы один раз в год до начала срока аренды. Или, к примеру, обязать арендатора осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества, или увеличить размер арендной платы на абсолютно любую сумму.

Из содержания п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что фактически в данном случае правильнее говорить не об увеличении арендной платы, поскольку по существу заключается новый договор аренды. Правильнее говорить о заключении договора аренды на новых условиях, при этом эти условия могут быть любыми, какими только их определяют стороны, что полностью соответствует принципу свободы договора (421 ГК РФ).

Поэтому условия договора может выдвигать не только арендатор, но и арендодатель. В этом случае арендатор либо принимает предложенные условия, либо нет. Законом не предусмотрено право арендатора устанавливать условия аренды по своему усмотрению.

Вместе с тем, если арендатор откажется от заключения договора аренды на предложенных условиях, то в течение 1 года со дня истечения срока аренды арендодатель не вправе предлагать заключение договор аренды третьим лицам на более выгодных условиях.

Вас может заинтересовать: Регистрация недвижимости.

Особенности законодательствва Москвы по вопросам согласования размера арендной платы:

Поскольку правоотношения, связанные с арендой, в первую очередь, регулируются положениями Гражданского кодекса РФ, то законодательство города Москвы не может содержать условий, противоречащих нормам, содержащимся в ГК РФ.

Такой вывод следует из статьи 76 Конституции РФ. В силу названной нормы по предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ.

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ.

Вне пределов ведения Российской Федерации, совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов и иных нормативных правовых актов (ч. 4 ст. 76).

В соответствии с частью 5 статьи 76 законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76).

Все нормативно-правовые акты города Москвы сводятся к установлению особенностей, касающихся передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Возможно, вам будут интересны: Услуги по организации и проведению тендеров, конкурсов и аукционов.

Например, это можно видеть из Закона г. Москвы от 06.11.2002 N 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве», Постановления Правительства г. Москвы № 1030-ПП от 29.09.2009 г. «О регулировании цен (тарифов) в городе Москве», Постановления Правительства г. Москвы от 25 декабря 2012 года N 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы».

В частности, в Постановлении Правительства г. Москвы № 1030-ПП от 29.09.2009 г. указано, что устанавливаются ставки арендной платы за пользование жилыми помещениями, находящимися в государственной собственности города Москвы, предоставляемые юридическим лицам по договору аренды жилого помещения.

Таким образом, региональное законодательство не содержит и не может содержать никаких особенностей, за исключением случаев, когда объект недвижимости находится в муниципальной или государственной собственности.

Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» также не содержат положений, дающих право органам местного самоуправления осуществлять тарифное регулирование при аренде коммерческой недвижимости.

Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.

Особенности аренды недвижимости с участием государственных и муниципальных органов

Законодательство содержит ряд особенностей, связанных с участием в правоотношениях государственных или муниципальных органов. Однако все эти особенности касаются недвижимого имущества, находящегося в собственности государственных или муниципальных органов.

В частности, в соответствии с ч. 1, 3 ст. 17 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» по общему правилу заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Статьей 74 Лесного кодекса РФ по общему правилу Арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности лесных участков, надлежащим образом исполнившие договоры аренды лесных участков, по истечении сроков действия этих договоров заключают новые договоры с проведением торгов.

Вас может заинтересовать: Сопровождение участия в тендерах, конкурсах, аукционах.

Государственные и муниципальные земельные участки можно сдать в аренду только по результатам аукциона, кроме случаев, перечисленных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

По общему правилу арендатор публичной (кроме федеральной) собственности, который является субъектом малого или среднего предпринимательства, может без торгов выкупить это имущество, при соблюдении определенных требований (ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Порядок заключения таких договоров утвержден Постановлением Правительства РФ от 12.08.2011 N 677 «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений».

Таким образом, все вышеуказанные нормы никак не связаны с текущей ситуацией, когда недвижимое имущество не находится в собственности муниципальных или государственных органов.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание государственных учреждений.

Частный собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом, поскольку в силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (п. 3 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии со статьей 212 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.

Поскольку в силу статьи 55 Конституции Российской Федерации и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, частный собственник вправе установить любые условия аренды, если срок аренды прекратился.

Вывод:

Арендодатель не обязан заключать договор аренды на условиях, предложенных арендатором. Если арендатор не соглашается на условия арендодателя, то договор аренды на новый срок будет не заключен и после окончания срока аренды арендатор должен освободить занимаемые помещения.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения Legal Opinion.

Если статья была полезна для вас, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям, коллегам и знакомым.