Минимизация рисков при передаче недвижимости в доверительное управление в ЗПИФН

Понятие договора доверительного управления имуществом закреплено в статье 1012 ГК РФ. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В силу п. 2 ст. 1017 ГК РФ Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления влечет его ничтожность

Согласно п. 1 ст. 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Существенные условия договора доверительного управления:

• состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
• наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
• размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
• срок действия договора.

Отсутствие одного или нескольких вышеуказанных условий делает договор незаключенным, не порождающим никаких правовых последствий для сторон такого договора.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Риски при заключении договора доверительного управления

Таким образом, риски при заключении договора можно свести к следующему: несоблюдение формы договора, отсутствие существенных условий договора, отсутствие у учредителя управления прав на передачу недвижимости в доверительное управление.

Многих рисков позволяет избежать корректно заключенный договор, поскольку положения Главы 53 ГК РФ содержат общие положения, которые не всегда позволяют разрешить урегулированный спор. В ДДУ также рекомендуется определить полномочия доверительного управляющего (чем детальнее расписать полномочия, тем лучше).

В частности, можно включить право на представление интересов, связанных с доверительным управлением, в различных государственных органах, в том числе судебных инстанциях и т.п. Кроме того, целесообразно расписать содержание права на распоряжение переданным в доверительное управление имуществом (передавать в пользование, продавать, оставлять в залог и т.п.).

Судебная практика по вопросу заключения ДДУ достаточно противоречива и не сложилась до конца, поэтому рекомендуется снизить возможные риски за счет включения соответствующих условий в договор.

Риски при исполнении договора доверительного управления

Если ДДУ содержит существенные условия, соблюдена форма при его заключении, то также могут возникнуть риски, связанные с ответственностью доверительного управляющего, предусмотренной ст. 1022 ГК РФ.

Отсутствие должной заботливости доверительного управляющего об интересах учредителя управления или выгодоприобретателя при управлении имуществом является основанием для привлечения его к ответственности по п. 1 ст. 1022 ГК РФ.

В судебной практике на сегодняшний день отсутствует единое мнение о том, что следует понимать под проявлением должной заботливости. Такая неопределенность вызвана тем, что законодательство ограничивается общей формулировкой о необходимости осуществлять управление в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Например, имеются прецеденты, когда доверительный управляющий привлекался к ответственности за приобретение неликвидных ценных бумаг (Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N ВАС-9541/10 по делу N А40-92496/09-8-749, Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2014 N Ф05-2611/2014 по делу N А40-100258/13-57-972).

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Или, к примеру, арбитражный суд признал, что ДУ не проявил должной заботливости, когда не реализовал ценные бумаги при снижении их стоимости ниже определенного в договоре предела, обязан возместить учредителю управления упущенную выгоду в размере разницы стоимости ценных бумаг на момент передачи и на момент реализации (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.01.2011 по делу N А67-3077/2010).

В данном случае нельзя дать какую-то конкретную рекомендацию, поскольку виновность устанавливается судом в зависимости от конкретных обстоятельств и представленных доказательств. В целом следует учитывать, что доверительный управляющий должен действовать разумно, с должной осмотрительностью и добросовестно.

Также зачастую доверительные управляющие превышают представленные полномочия, в результате чего возникают судебные споры. В частности, сделки, заключенные в случае превышения прав доверительного управляющего, могут быть признаны недействительными.

Особенности ЗПИФН недвижимости

Особенностью закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости является управление имуществом учредителя управления совместно с имуществом других учредителей управления, переданных в ПИФ, а также вместе с имуществом, возникшим в результате такого управления.

Учредитель доверительного управления передает недвижимое имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

В силу п. 4 ст. 1012 ГК РФ особенности доверительного управления паевыми инвестиционными фондами устанавливаются законом, в частности, Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд недвижимости, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Договор доверительного управления ПИФ заключается путем присоединения к стандартным формулярам ПИФ. Может заключаться как физическим, так и юридическим лицом.

Вас может заинтересовать: Взыскание задолженности юридических лиц.

Также к особенностям ПИФ можно отнести:

• срок заключения договора составляет до 15 лет;
• ПИФ не является юридическим лицом.
• Срок договора для закрытого ПИФ не может составлять менее 3-х лет.
• По общему правилу договор ДУ пролонгируется при отсутствии возражений сторон;
• Доверительное управление недвижимым имуществом возможно только в ЗПИФ;
• Передача в доверительное управление ПИФ вещей, находящихся в залоге, не допускается.
• Банк России может устанавливать нормативными актами возможность передачи того или иного вида имущества в доверительное управление.
• Денежные средства, предназначенные для оплаты паев, находятся на особом транзитном счете, на который не может быть обращено взыскание.

Помимо существенных условий, установленных ГК РФ, к в договоре ДУ ПИФ также должно содержаться одно из следующих условий:

• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в любой рабочий день требовать покупки инвестиционных паев и права продать их на бирже, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• наличие у владельца инвестиционных паев права в течение срока, установленного правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом, требовать от управляющей компании погашения всех принадлежащих ему инвестиционных паев и прекращения тем самым договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом между ним и управляющей компанией или погашения части принадлежащих ему инвестиционных паев;
• отсутствие у владельца инвестиционных паев права требовать от управляющей компании прекращения договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом до истечения срока его действия иначе как в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Соответственно, целесообразным будет включать последнее условие, указывающие на отсутствие возможности досрочного прекращения ДДУ.

К дополнительным рискам ПИФ также можно отнести:

• ошибки, допущенные при составлении правил, которые в дальнейшем будет затруднительно изменить;
• возможные сложности в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с нераспространенностью данного вида деятельности;
• возможные судебные споры, возникшие в результате отсутствия единообразной и обширной судебной практики, связанной с ПИФ;
• участие Банка России в контроле за деятельностью ПИФ;
• участие в управлении ЗПИФ общего собрания владельцев инвестиционных паев, в том числе по вопросам изменения размера вознаграждения УК.

Правила ДУ ЗПИФ должны содержать обязательные реквизиты, установленные п. 4 ст. 17 Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». За основу можно взять типовые правила, утвержденные Банком России. Правила подлежат обязательной государственной регистрации Банком России.

Выбор оптимальной, с точки зрения налогов и рисков схемы взаиморасчетов между собственником недвижимости и Управляющей компанией

В силу статьи 226.1 НК РФ УК ПИФ является налоговым агентом. Налог на имущество в отношении объектов основных средств, составляющих паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), уплачивает управляющая компания за счет средств ПИФ (п. 2 ст. 378 НК РФ). Применение УСН не освобождает от обязанности по такой уплате (Письма Минфина России от 17.05.2011 N 03-05-05-01/30 (п. 3), от 16.03.2011 N 03-05-05-01/09, от 16.03.2011 N 03-05-05-01/10), поскольку имущество ПИФ учитывается на отдельном балансе.

Порядок выплаты вознаграждения может быть предусмотрен любой в соответствии с правилами ПИФ. В силу п. 3 ст. 41 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» вознаграждение УК может быть установлено в виде фиксированной суммы или доли среднегодовой СЧА ЗПИФ и (или) доли дохода от доверительного управления ЗПИФ. При этом размер вознаграждения УК, определяемый как доля дохода от доверительного управления ЗПИФ, не может превышать 20 процентов указанного дохода.

Вознаграждение управляющей компании, спецдепозитария не должно превышать 10 процентов стоимости чистых активов ПИФ

Если оценивать схему с позиции налогового законодательства, то отсутствует какая-либо зависимость между порядком выплаты вознаграждения и выбранной схемой и размером применяемых налоговых ставок. Таким образом, вознаграждение УК может выплачиваться любым законным способом, в любые сроки в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».

Соответственно, при выплате вознаграждения должны быть учтены ограничения, предусмотренные законом.

В целом заключение договора с УК через комитента, применяющего НДС, возможно, при этом комитент будет получать вознаграждение от фонда.

Вопрос:

В заключении Вы указываете, что передача имущества в доверительное управление недвижимости не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, однако, согласно пунктам договора ДУ Управляющая Компания вправе совершать любые юридические и фактические действия в отношении имущества составляющего фонд, в том числе путем распоряжения указанным имуществом, без согласования с учредителем фонда.

Таким образом, УК совершенно законно может продать недвижимое имущество, переданное в фонд например по цене, которая нас может не устроить. Вопрос соответственно в минимизации подобных рисков.

Ответ

В соответствии с п. 2 ст. 11 Федерального закона от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее ‒ Закон об инвестиционных фондах) учредитель доверительного управления передает имущество управляющей компании для включения его в состав паевого инвестиционного фонда с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления.

Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (далее ‒ ПИФ), является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Раздел имущества, составляющего ПИФ, и выдел из него доли в натуре не допускаются.

Управляющая компания осуществляет доверительное управление ПИФ путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении имущества, составляющего этот ПИФ, и совершает сделки с этим имуществом от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Таким образом, в период существования ПИФ управляющая компания вправе совершать сделки по реализации его имущества, в том числе недвижимого.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Однако Законом об инвестиционных фондах установлен ряд ограничений на совершение сделок управляющей компанией. Перечень случаев, когда управляющая компания не вправе совершать сделки или давать поручения на их совершение, содержится в п. 1 ст. 40 Закона об инвестиционных фондах.

Кроме того, правила доверительного управления закрытым ПИФ могут предусматривать положения об ограничениях управляющей компании по распоряжению недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, пп. 4 п. 6 ст. 17 Закона об инвестиционных фондах).

Закон об инвестиционных фондах по умолчанию не предполагает получение одобрения владельцев инвестиционных паев на совершение сделок с имуществом, составляющим ПИФ. Однако необходимость такого одобрения может быть предусмотрена правилами доверительного управления закрытым ПИФ. Решение о внесении в правила доверительного управления таких положений принимается общим собранием владельцев инвестиционных паев закрытого ПИФ (пп. 1 п. 9 ст. 18 Закона об инвестиционных фондах).

Во всех случаях сделки с имуществом, составляющим ПИФ, требуют предварительного согласия специализированного депозитария (п.п. 2 п. 3 ст. 40, п. 2 ст. 43 Закона об инвестиционных фондах). Таким образом, специализированный депозитарий это один из способов минимизировать риски заказчика.

Помимо этого, необходимость одобрения всеми либо несколькими владельцами инвестиционных паев сделок с недвижимым имуществом, составляющим ПИФ, может быть предусмотрена правилами доверительного управления ПИФ, инвестиционные паи которого ограничены в обороте (п. 1 ст. 17.1 Закона об инвестиционных фондах)

Вас может заинтересовать: Постановка помещений в торговом центре или офисном здании на кадастровый учет.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.