Правовой анализ договора долевого участия в строительстве

По результатам правового анализа договора долевого участия в строительстве на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, а также выявления возможных рисков при его исполнении, сделаны следующие выводы.

Соответствие договора долевого участия требованиям законодательства

Некоторые положения договора не соответствует законодательству. Часть положений ничтожна в силу своего противоречия и не имеет юридической силы. Договор содержит условия, невыгодные для участника долевого строительства:

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

• Договор предусматривает возможность одностороннего увеличения площади с соразмерным перерасчетом цены. Целесообразно установить какое-то ограничение по возможному размеру увеличения площади. Бывают прецеденты, когда площадь увеличивается более чем на 10%, что влечет необходимость существенной доплаты. Особенно это актуально для цены 359 630 рублей за м2.
• Договор содержит условия, ограничивающие право участника на односторонний отказ от ДДУ в случае увеличения площади более чем на 5% (а в некоторых случаях на 10%). Вместе с тем, такое условие является ничтожным. Пункт 1 ч. 1.1 ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ является императивным и не может быть изменен по соглашению сторон. В силу п. 2 ст. 9 ГК РФ отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Целесообразно исключить подобные условия.
• Договор содержит условия о том, что обязанность по оплате считается исполненной с момента зачисления денежных средств на счет застройщика. Вместе с тем, такое условие является ничтожным. В силу ст. 16.1 Закона «О защите прав потребителей» обязательства по оплате считаются исполненными с момента совершения распоряжения о переводе денежных средств в банке. Целесообразно исключить подобные условия.
• Кроме того, договор возлагает ответственность на участника, связанную с незачислением денежных средств по вине банка. Такое условие также ничтожно в силу ст. 16.1 «Закона о защите прав потребителей». Целесообразно исключить подобные условия.
• Договор содержит требования к содержанию претензии и порядку ее направления. Например, в договоре указано, что претензия должна подписываться лично и содержать ссылки на нормы права и статьи договора. Вместе с тем, такое условие является необоснованным, поскольку, во-первых, участник может действовать через представителей и это право в силу ст. 9 ГК РФ неотъемлемо, во-вторых, участник вправе не ссылаться на нормы права, поскольку факт нарушения оценивается сам по себе и не зависит от юридического обоснования.
• Договором установлен срок для устранения недостатков продолжительностью 60 рабочих дней (п. 5.2.1.3). Срок необходимо сократить, поскольку 60 рабочих дней слишком большой срок. Разумный срок, как правило, не более 30 календарных дней.

Вас могут заинтересовать: Услуги по проверке договоров

• Договор устанавливает для участника возможность требовать только устранения недостатков, однако по общему правилу участник может требовать также: 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Данное условие не противоречит закону, однако желательно не отказываться от данного права.
• Договор содержит обязанность получать согласие застройщика на уступку прав по ДДУ. Целесообразно изменить данное условие.

Рекомендации: можно заключать договор в предложенной редакции. Вместе с тем, целесообразно устранить все (или некоторые) замечания

Вас может заинтересовать: Регистрация недвижимости.

Если вам понравилась статья, не забудьте подписаться на наши группы в соц. сетях и порекомендовать Прайм лигал друзьям и знакомым.