Основания предоставления жилья по договору социального найма. Порядок вселения и выселения из жилого помещения

Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма перечислены в Главе 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – «ЖК РФ»). Из содержания статьи 49 ЖК РФ следует, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий:

1. Малоимущим гражданам. Малоимущими граждане признаются органом местного самоуправления в соответствии с законодательством субъекта федерации.
2. Иным категориям граждан, определенным федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации. К таким категориям граждан относят:

• Педагогических работников (пункт 6 части 5 статьи 47 Федерального закона от 29 декабря 2012 года N 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»);
• Сотрудников органов внутренних дел, уволенным до 01.03.2015 г. (ст. 6 Федерального закона от 19.07.2011 N 247-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
• Спасателей профессиональных аварийно-спасательных служб и формирований (ст. 30 Федерального закона от 22.08.1995 N 151-ФЗ «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей»).
• Граждан, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ (ст. 13 ЖК РФ).
• Военнослужащих, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более (ст. 23 Федерального закона от 27.05.1998 N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»).
• Героев Социалистического Труда, Героев Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы (п. 3 ст. 5 Закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1 «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы», п. 3 ст. 3 Федерального закона от 09.01.1997 N 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда, Героям Труда Российской Федерации и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»).
• Инвалидов (Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»).
• Подвергшихся воздействую радиации ЧАЭС (ст. 14 Закона РФ от 15.05.1991 N 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»)
• нетрудоспособных члены семьи погибшего (умершего) инвалида войны, участника ВОВ, ветерана боевых действий, состоявших на его иждивении и получающих пенсию по случаю потери кормильца (ст. 21 Федерального закона от 12.01.1995 N 5-ФЗ «О ветеранах»).
• Работникам, высвобождаемым при ликвидации расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях организаций по добыче (переработке) угля (горючих сланцев), имеющим стаж подземной работы не менее чем десять лет и достигшим пенсионного возраста (ст. 23 Федерального закона от 20.06.1996 N 81-ФЗ «О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности»).
• Больным заразными формами туберкулеза (ст. 14 Федерального закона от 18.06.2001 N 77-ФЗ «О предупреждении распространения туберкулеза в Российской Федерации»

По общему правилу ч. 1 ст. 57 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени постановки на учет

Частью 2 ст. 57 ЖК РФ из данного правила сделаны исключения для:

1. граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. граждан, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний в соответствии с перечнем тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 N 378. Данный перечень утрачивает силу с 01.01.2018 г. (с указанной даты будет применяться другой, утвержденный Приказом Минздрава России от 29.11.2012 N 987н);
3. иные категории граждан, определенные федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Основания предоставления жилья по договору социального найма вне очереди

По смыслу статьи 49 ЖК РФ иные категории граждан, перечисленные выше, имеют право на внеочередное получение жилья только при одновременном соблюдении следующих условий:

• право на внеочередное получение жилья прямо предусмотрено федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ.
• федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ предусмотрен специальный порядок получения жилья во внеочередном порядке. Если такой порядок не определен, то жилье предоставляется в порядке, предусмотренном ЖК РФ – то есть, как правило, в порядке очереди.

Когда федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации определено, что определенная категория граждан имеет право на внеочередное заключение договора, то и в этом случае будут применяться общие положения ЖК РФ (получение жилья в порядке очереди), если таким федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации не установлен специальный порядок получения жилья.

Возможно, вас заинтересует: Снижение кадастровой стоимости.

Основания для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма

Прежде всего, граждане, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, должны быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 49 ЖК РФ). Во-вторых, данные граждане должны быть признаны малоимущими или отвечать критериям, установленным для иных категорий граждан. Таким образом, основанием для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может стать:

• Отсутствие документов, подтверждающих факт признания заявителя нуждающимся в улучшении жилищных условий;
• Отсутствие доказательств признания заявителямалоимущим, либо:
• Несоответствие заявителя требованиям, предусмотренным федеральным законом, указом Президента РФ или законом субъекта РФ для иных категорий граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма.

Из вышеуказанного следует, что оснований для отказа в предоставлении жилого помещения по договору социального найма может быть очень много (в зависимости от того, к какой категории относится заявитель).

Кроме того, в статье 54 ЖК РФ названы основания для отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. В частности, отказ допускается в случае, если:

1. не представлены документы, подтверждающие право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях и при этом такие документы не могут быть запрошены или не предоставлены по межведомственному запросу.
2. представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;
3. не истек пятилетний срок со дня намеренного ухудшения жилищных условий (если такие действия совершались заявителем).

Таким образом, отказ возможен не только на стадии заключения договора социального найма, но и на стадии признания нуждающимся в улучшении жилищных условий по вышеуказанным основаниям.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости.

Основания и порядок выселения граждан из жилого помещения

В силу ст. 35 Конституцией РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Собственник может быть выселен из жилого помещения в следующих случаях:

• Использование жилья не по назначению, нарушение интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жильем, влекущее разрушение при наличии предупреждения о возможном выселении (ст. 293 Гражданского кодекса РФ (далее – «ГК РФ»), 29 ЖК РФ)
• Выселение с выкупом жилья из-за изъятия земли под домом для муниципальных или государственных целей, его аварийного состояния (статья 32 ЖК РФ).
• Обращение взыскания кредиторов на имущество в виде жилья (статьи 237, 256 ГК РФ) с учетом положенийст. 446 ГПК РФ, а также ипотека.
• В порядке, предусмотренном «Законом о реновации» (актуально для города Москвы).

Рассмотрим каждое из оснований выселения в отдельности.

В силу ст. 293 ГК РФесли собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, администрация может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если данное требование не выполняется в установленный срок, а собственник продолжает нарушение, то суд по иску администрации может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Возможно, вам будут интересны: Услуги по организации и проведению тендеров, конкурсов и аукционов.

В случае выселения в связи с выкупом жилья из-за изъятия земли следует иметь ввиду следующее. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Сначала собственнику направляется проект соглашения об изъятии земельного участка, которое предлагается заключить (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). Если собственник отказывается от заключения соглашения, то изъятие осуществляется принудительно в судебном порядке (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Аналогичный порядок применяется в случае признания жилья аварийным (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Основания выселения при реновации

Закон Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» с учетом последних изменений предусматривает возможность реновации жилья. Иными словами, старое жилье сносится, а взамен предоставляется равнозначное новое. Данный закон применяется только на территории города Москвы.

Порядок «реновации» схож с порядком, предусмотренным статьей 32 ЖК РФ. В частности, собственнику сначала направляется предложение о предоставлении равнозначного помещения. В течение 60 дней с момента направления такого предложения собственник (наниматель) должен заключить договор о переходе права собственности на старое помещение. Если он этого не делает, то вопрос о понуждении к заключению такого договора разрешается в судебном порядке.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.

Основания и порядок выселения граждан из жилого помещения для нанимателя жилого помещения по договору социального найма

В силу положений ст. 84 ЖК РФ выселение может осуществляться в судебном порядке следующими способами:

• с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;
• с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;
• без предоставления других жилых помещений.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение;
3. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
4. жилое помещение признано непригодным для проживания;
5. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
6. жилое помещение подлежит передаче религиозной организации.

Во всех вышеуказанных случаях сначала предлагается заключить новый договор социального найма, а при отказе от заключения такой договор заключается по решению суда о выселении. Новое помещение должно быть благоустроенным, находиться в том же населенном пункте, быть равнозначным по площади. О новом предоставляемом помещении указывается в решении суда.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Как мы видим, в данном случае речь о равнозначности не идет, соответственно, предоставляется помещение с наименьшей возможной площадью.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Выселение без предоставления других жилых помещений осуществляется в силу ст. 91 ЖК РФ по тем же основаниям, которые предусмотрены статьей 293 ГК РФ (использование не по назначению, систематическое нарушение интересов соседей, бесхозяйственное обращение, влекущее разрушение). Порядок тот же самый, что и в случае с собственником – сначала предупреждение (при необходимости устанавливается срок для устранения нарушений), а при неисполнении предупреждения (требования) – возникает право на выселение в судебном порядке.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Также еще можно выделить случаи принудительного обмена, которые предусмотрены ч. 3 ст. 72 ЖК РФ, однако на практике такие случаи встречаются довольно редко.

Выселение собственника / нанимателя при наличии у него несовершеннолетних детей

В законодательстве РФ отсутствует прямая норма, которая не допускала бы выселение собственника при наличии несовершеннолетних детей. Судебная практика также указывает, что наличие несовершеннолетних детей, которые совместно не проживают с нанимателем, не является основанием для отказа в выселении нанимателя.

В соответствии с ч. 2 ст. 91 ЖК РФ без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

Выселение зарегистрированных несовершеннолетних граждан

Судебная практика по вопросам, связанным с выселением несовершеннолетних неоднозначна. Вместе с тем, можно выделить ряд единообразных выводов судов, к ним можно отнести следующее:

• выселение несовершеннолетнего возможно, если речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество (ипотека) или обращение взыскания по долгам кредиторов на жилье, которое не является единственным.
• Вынужденный выезд несовершеннолетнего из жилого помещения, в которое он был вселен по договору социального найма, не влечет утрату им права пользования данным помещением по достижении совершеннолетия (п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
• Ребенок сохраняет право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака.
• Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний, то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (речь идет об изъятии земельных участков для государственных нужд).
• Как правило, суды отказывают в выселении на основании ст. 293 ГК РФ, 90, 91 ЖК РФ, если одним из собственников или проживающих является несовершеннолетний (Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2013 N 18-КГ13-3). Родителей выселяют, а несовершеннолетние остаются проживать.

На нашем сайте, вы можете заказать: Юридические услуги онлайн.

Основания и порядок вселения граждан в жилое помещение

Вселение осуществляется на основании договора социального найма. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности (ст. 69 ЖК РФ). К членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним: супруг, дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Последующее вселение новых членов семьи нанимателя осуществляется с письменного согласия всех проживающих членов семьи нанимателя (в т.ч. временно отсутствующих). При этом для вселения несовершеннолетних согласия остальных членов семьи нанимателя или наймодателя не требуется.

Кроме того, в жилом помещении могут проживать временные жильцы. Такое проживание допускается по взаимному согласию членов семьи нанимателя с предварительным уведомлением наймодателя.

Наймодатель вправе запретить проживание, если после вселения новых членов семьи или временных жильцов помещенияего общая площадь на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Если же говорить не о договоре найма жилого помещения, то основанием для вселения может быть согласие собственника помещения, либо приобретение права собственности или иного права пользования помещением (например, по договору договор найма (не социального)).

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.