Главная / Консультации / Деятельность по управлению недвижимым имуществом: что к ней относится?
Задать вопрос
опубликовано:

Деятельность по управлению недвижимым имуществом: что к ней относится?

Новый классификатор действует с 1 января 2017 года. В комментариях к коду 68.32 указано, что эта группировка не включает - деятельность служб коммунальной поддержки (сочетание услуг, таких как уборка, содержание и проведение мелких ремонтных работ, вывоз мусора, охрана помещений и обеспечение безопасности), и дается ссылка на ОКВЭД 81.10.

Вместе с тем, это не означает, что ранее управление эксплуатацией нежилого фонда предполагало осуществление ремонтных работ, вывоз мусора и охрану помещений. Ранее деятельность, связанная с чисткой и уборкой производственных и жилых помещений и оборудования, относилась к подклассу «Чистка и уборка производственных и жилых помещений, оборудования и транспортных средств» (код 74.7 ОКВЭД). Этот вид деятельности не был поименован в льготном перечне и не мог быть отнесен к деятельности по управлению недвижимым имуществом.

Таким образом, сравнительный анализ классификаторов показывает, что никаких изменений помимо самих формулировок, не привнесено. Как раньше, так и сейчас деятельность по уборке, вывозу мусора и мелкому ремонту не связана с эксплуатацией нежилого фонда.

Напротив, законодатель, попытался отграничить уборку и мелкий ремонт от эксплуатации нежилого фонда, указав, что такой вид деятельности относится к 81.10 и не входит в состав 68.32.

Кодом 81.10 предусмотрена деятельность по комплексному обслуживанию помещений. Данная группировка подразумевает комплексные услуги в части обслуживания помещений клиента и включает в себя: уборку внутренних помещений в зданиях всех типов, ремонт, охрану, удаление отходов, маршрутизацию и прием почты, услуги прачечной и сопутствующие услуги.

Пониженные тарифы страховых взносов. Есть ли изменения после 2017?

Исходя из положений пп. 5 п. 1 ст. 427 НК РФ организаций, применяющие УСН, осуществляющие деятельность по управлению недвижимым имуществом, предусмотренные пониженные тарифы страховых взносов. Ранее аналогичная норма содержалась подп. «я.2» п. 8 ч. 1 ст. 58 Федерального закона N 212-ФЗ.

Таким образом, каких-либо изменений после 2017 года не произошло. Как до 2017 года, так и после, в случае, когда организация осуществляет деятельность по уборке и вывозу мусора, она не вправе применять пониженные страховые тарифы. Соответственно, если будет проведена проверка, то с такой организации будут взысканы недоплаченные страховые взносы.

Судебная практика по управлению недвижимым имуществом

Законодательство не раскрывает содержания понятия деятельности по управлению недвижимым имуществом. Вместе с тем, можно дать соответствующую оценку о содержании такой деятельности исходя из сложившейся судебной практики.

Из совокупного анализа Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 N 17АП-2747/2017-АК по делу N А50-20615/2016, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 следует, вывод, что уборка, мелкий ремонт и вывоз мусора не являются управлением эксплуатацией нежилого фонда.

Подрядные работы не являются эксплуатацией

Работы по уборке территории, помещений, ремонту и покраске не относятся к управлению недвижимым имуществом, что лишает права на применение пониженного тарифа – такой вывод делается во всех судебных постановлениях.

В частности, по одному из рассматриваемых дел суд указывает, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющей организацией свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по благоустройству и текущему содержанию территории, в том числе:

  • по уборке территории в летний и зимний период;
  • содержанию площадок для мусоросборников и мусоросборников;
  • ремонту и покраске малых архитектурных форм, ограждений;
  • содержанию, ремонту зеленных насаждений и уходу за ними.

Соответственно, суд сделал вывод о невозможности применения страховых тарифов, поскольку основной вид деятельности не соответствует фактически осуществляемому.

В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2016 по делу N А38-4674/2015 суд делает вывод, что юридические, бухгалтерские, экономические, кадровые услуги и подбор персонала, услуги по хозяйственной деятельности, связанные с обеспечением использования информационных систем, компьютерной техники, ремонтом и обеспечением надлежащего состояния инженерных сетей и оборудования, санитарно-технических систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, водостоков не относятся к управлению фондом.

В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.04.2015 N Ф04-18749/2015 по делу N А70-9277/2014 суд оценил представленные в материалы дела договоры подряда и пришел к выводу, что Общество выступает подрядчиком у данных управляющих организаций и получает доход по этим договорам подряда, не связанный с осуществлением своего основного вида деятельности «Управление эксплуатацией жилого фонда»

Суд указал, что характер заключенных Обществом договоров подряда с управляющими организациями свидетельствует о том, что Общество, выполняя условия договоров, не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Как мы видим, для суда не имеет принципиального значения название договора, оценивается лишь его содержание. Если из содержания договора и представленных документов следует, что выполняются отдельные подрядные работы, то суд считает применение страховых тарифов необоснованным. Само по себе указание кода деятельности 68.32.2 не свидетельствует о факте осуществления деятельности по управлению имуществом.

В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2015 N 17АП-12493/2015-АК по делу N А50-5619/2015 суд пришел к выводу, что общество не осуществляет деятельность по управлению эксплуатацией жилого фонда, а оказывает услуги по содержанию и техническому обслуживанию, текущему ремонту инженерного оборудования и конструктивных элементов, санитарному содержанию мест общего пользования многоквартирных домов.

Деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг

Вся судебная практика указывает, что деятельность по управлению недвижимым имуществом должна включать в себя взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг. Иными словами, управление эксплуатацией предусматривает некоторые посреднические услуги, а не выполнение работ по ремонту напрямую. Особенно наглядные выводы делаются в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2017 N Ф09-3642/17 по делу N А50-27233/2016.

В вышеуказанном постановлении суд указывает: согласно представленным в материалы дела договорам об оказании услуг по эксплуатации здания, общество (исполнитель) обязалось оказывать услуги/работы по техническому обслуживанию инженерных систем (обслуживание лифтов и эскалаторов, обслуживание автоматических дверей, обслуживание пожарной сигнализации и систем пожаротушения, обслуживанию систем вентиляции, дымоудаления и кондиционирования, техническому обслуживанию оборудования ТИП и узла тепловой энергии, обслуживанию системы электроснабжения, обслуживанию систем отопления, обслуживанию систем водоснабжения и канализации, обслуживанию шлагбаума на въезде на парковку), уборку и благоустройство, организацию охраны в нежилых помещениях и помещениях общего пользования в торговом центре.

Из содержания указанных договоров также следует, что заказчик (общество «Еврокапитал-УК»), действуя от своего имени и в интересах всех правообладателей помещений, расположенных в торговом центре, на основании агентских договоров, поручает исполнителю осуществлять услуги по организации обслуживания, включая периодический осмотр, планово-предупредительные работы, сезонные работы, текущий и аварийный ремонт инженерных систем и коммуникаций торгового центра; услуги по организации уборки и благоустройства торгового центра; услуги по организации охраны торгового центра; услуги по обслуживанию систем электроснабжения, отопления, водоснабжения, и канализации торгового центра, эксплуатационные услуги на дорогостоящий ремонт (п. 1.2 договоров).

Согласно договоров об оказании услуг по эксплуатации здания общество оказывало услуги по техническому обслуживанию инженерных систем и оборудования, деятельность по обеспечению работоспособности электрических сетей, деятельность по обеспечению работоспособности тепловых сетей; по организации уборки и благоустройства торгового центра, услуги по организации охраны торгового центра, а не деятельность по управлению недвижимым имуществом (нежилым фондом), при этом доход общество получало за обслуживание по договору за оказание услуг по эксплуатации торгового центра, то есть предметом договора фактически является выполнение работ, оказание услуг по ремонту, техническому, хозяйственному обслуживанию и охране торгового центра; ни в представленных договорах, ни в приложениях к ним не содержится указания на оказание услуг по надзору за состоянием и эксплуатацией зданий и инженерных систем в соответствии с положениями норм действующего законодательства.

Работники не должны состоять преимущественно из уборщиков

Суды также обращают внимание и на состав работников. Например, в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017 N 17АП-2441/2017-АК по делу N А50-27233/2016 суд дает оценку штатным расписаниям Общества за период 2013-2015 годы, которыми предусмотрено, что большинство сотрудников являются операторами клининга (уборщиками) - от 12 до 16 сотрудников и сотрудниками службы эксплуатации (4 слесаря-сантехника, 4 электромонтера и т.д.).

Передача объекта эксплуатации и технической документации обязательна

Согласно части 3 статьи 55.25 Градостроительного кодекса РФ в случае привлечения эксплуатирующей организации собственник здания, или лицо, владеющее зданием на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации (ч. 4 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).

Отсутствие доказательств передачи вышеуказанной документации также расценивается судами как отсутствие деятельности по управлению эксплуатацией.

Признание подрядных работ эксплуатацией имущества

Судебная практика, подтверждающая такую позицию, отсутствует. Все без исключения суды пришли к выводу, что работы по уборке, мелкому ремонту, вывозу мусора и т.п., не связаны с управлением нежилым (жилым) фондом, и не дают права на применение пониженных страховых тарифов.

Вывод:

Для применения пониженных тарифов необходимо избежать услуг, касающихся уборки, мелкого ремонта, вывоза мусора, охраны, удаления отходов, получения почты и иных сопутствующих услуг, либо сделать таким образом, чтобы доля дохода от оказания таких услуг не превысила 30% от общего числа доходов.

Основная цель договора по управлению эксплуатацией – обеспечение нормального функционирования за счет взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями, обеспечение оплаты коммунальных услуг, сторонними подрядными организациями.

Таким образом, во избежание разногласий с налоговым органом целесообразно изменить штатное расписание, перезаключить трудовые договоры, а также отказаться от первоначального текста договора.

Если не осуществить данные действия, то применение страховых тарифов будет признано необоснованным как за нынешний период, так и за период до 2017 года. Соответственно, налоговый орган начислит страховые тарифы без применения пониженных ставок и произведет их взыскание. Кроме того, будут применены штрафные санкции за несвоевременную уплату страховых взносов.

Читайте также


Консультации
Юридические услуги онлайн