Анализ рисков при покупке складского здания и земельного участка

ООО «ААА» (покупатель) намеревается купить у ООО «БББ» (продавец) объекты недвижимости: здание склада (кадастровый номер ХХХ), расположенное на земельном участке, который будет выделен (образован) в будущем из земельного участка (ХХХ), расположенном по адресу: Москва_____.

Объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности. Для оценки представлены выписки из ЕГРН на земельный участок и здание. Дополнительно были получены Выписки из ЕГРН (о характеристиках, о зарегистрированных правах, описание местоположения, о переходе прав) на ЗУ и здание.

Задача:

Подготовить правовое заключение о возможности приобретения склада с земельным участком. Проверить историю и чистоту объекта. Проверить представленные продавцом документы. Выявить риски, которые могут повлечь утрату права собственности на приобретаемый объект.  По результатам оценки имеющихся документов сделаны следующие выводы:

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Оценка рисков при покупке земельного участка:

• Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.11.2015 г. № 05, протокола общего собрания участников ООО «ААА» от 07.08.2018 года. Данные документы в распоряжении на момент оценки отсутствовали. Целесообразно их дополнительно запросить.
• На ЗУ не установлено зарегистрированных обременений (ограничений) в ЕГРП.
• ЗУ имеет категорию земель – земли населенных пунктов.
• Площадь ЗУ: 479 537 +/- 242 метров.
• ЗУ имеет вид разрешенного использования - для размещения производственно-логистического центра, для иных видов жилой застройки, что не соответствует классификатору (Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540).
• ЗУ имеет следующее местоположение на кадастровой карте: ХХХ

По земельному участку проходит охранная зона кольцевого магистрального нефтепродуктопровода с отводами с особыми условиями использования:

Ограничения установлены п. 4.3, 4.4 «Правил охраны магистральных трубопроводов», утвержденными Постановлением Госгортехнадзора России №9 от 22.04.1992 г. Согласно пункту 4.3 в охранных зонах трубопроводов запрещается производить всякого рода действия, могущие нарушить нормальную эксплуатацию трубопроводов либо привести к их повреждению, в частности:

1. перемещать, засыпать и ломать опознавательные и сигнальные знаки, контрольно-измерительные пункты;
2. открывать люки, калитки и двери необслуживаемых усилительных пунктов кабельной связи, ограждений узлов линейной арматуры, станций катодной и дренажной защиты, линейных и смотровых колодцев и других линейных устройств, открывать и закрывать краны и задвижки, отключать или включать средства связи, энергоснабжения и телемеханики трубопроводов;
3. устраивать всякого рода свалки, выливать растворы кислот, солей и щелочей;
4. разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие трубопроводы от разрушения, а прилегающую территорию и окружающую местность – от аварийного разлива транспортируемой продукции;
5. бросать якоря, проходить с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами, производить дноуглубительные и землечерпальные работы;
6. разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня.

Согласно пункту 4.4. в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается:

1. возводить любые постройки и сооружения на расстоянии ближе 1000 м от оси аммиакопровода запрещается: строить коллективные сады с жилыми домами, устраивать массовые спортивные соревнования, соревнования с участием зрителей, купания, массовый отдых людей, любительское рыболовство, расположение временных полевых жилищ и станов любого назначения, загоны для скота;
2. высаживать деревья и кустарники всех видов, складировать корма, удобрения, материалы, сено и солому, располагать коновязи, содержать скот, выделять рыбопромысловые
3. участки, производить добычу рыбы, а также водных животных и растений, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда;
4. сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта, тракторов и механизмов, размещать сады и огороды;
5. производить мелиоративные земляные работы, сооружать оросительные и осушительные системы;
6. производить всякого рода открытые и подземные, горные, строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта. Письменное разрешение на производство взрывных работ в охранных зонах трубопроводов выдается только после представления предприятием, производящим эти работы, соответствующих материалов, предусмотренных действующими Едиными правилами безопасности при взрывных работах;
7. производить геолого-съемочные, геолого-разведочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, связанные с устройством скважин, шурфов и взятием проб грунта (кроме почвенных образцов). Предприятия и организации, получившие письменное разрешение на ведение в охранных зонах трубопроводов работ, обязаны выполнять их с соблюдением условий, обеспечивающих сохранность трубопроводов и опознавательных знаков, и несут ответственность за повреждение последних.»;

• Другие ограничения в использовании земельного участка отсутствуют.
• В выписках из ЕГРН (о переходе прав) сведения о других правообладателях (помимо Внуково Логистик) отсутствуют. Вероятнее всего, право собственности у предшествующего правообладателя возникло давно и не отражено в ЕГРН.
• Среди возможных рисков можно выделить:
  • Отсутствие надлежащего одобрения общего собрания участников ООО «ААА» на совершение такой сделки. Целесообразно его запросить.
  • Возможные пороки договора купли-продажи (необходимо его запросить).
  • Возможные правопритязания третьих лиц – в данном случае проверить вероятность таких претензий не представляется возможным, однако риск изъятия ЗУ участка у добросовестного приобретателя минимален.

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости в Москве

Оценка рисков при покупке здания:

• Здание принадлежит ООО «ААА» на праве собственности на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № ХХХ  от ХХХ г. Данные документы в распоряжении на момент оценки отсутствовали. Целесообразно их дополнительно запросить.
• На Здание не установлено зарегистрированных обременений (ограничений) в ЕГРП.
• Здание является нежилым, состоит из 1 этажа.
• Площадь ЗУ: 12 565 метров.
• Здание имеет следующее местоположение на кадастровой карте (находится в границах ЗУ):
• Сведения об ограничениях на Здания в выписке из ЕГРН не фигурируют.
• В выписках из ЕГРН (о переходе прав) сведения о других правообладателях отсутствуют, поскольку ААА  данное здание и является первым правообладателем. 
• Среди возможных рисков можно выделить:
  • Возможные правопритязания третьих лиц (в том числе по вопросам владения ЗУ) – в данном случае проверить вероятность таких претензий не представляется возможным, однако риск изъятия ЗУ участка у добросовестного приобретателя (ООО «БББ») минимален.
  • Иные корпоративные риски, которые находятся вне ведения ООО «БББ» и не могут быть выявлены.

По результатам оценки документов на приобретаемую недвижимость сделаны следующие ключевые выводы:

• на объекты недвижимости отсутствуют обременения.
• на земельный участок установлены ограничения в использовании в связи с прохождением магистрального нефтепродуктопровода (подробнее о них в основном тексте заключения).
• явные риски при совершении сделки отсутствуют.
• целесообразно убедиться, что при использовании земельный участок не будет нарушаться правило о запрете возводить любые постройки и сооружения на расстоянии ближе 1000 м от оси аммиакопровода.
• целесообразно дополнительно запросить у продавца:
  • договор купли-продажи земельного участка от 24.11.2015 г. № 05
  • протокол общего собрания участников ООО "ААА" от 07.08.2018 года.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ХХХ от 21.12.2020 г.
• целесообразно включить в текст договора купли-продажи заверения о том, что продавцу не известно о каких-либо правопритязаниях, о том, что такие заверения являются существенными, и при их недействительности покупатель может во внесудебном порядке отказаться от договора.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.