Оспаривание кадастровой стоимости: Правовая оценка судебного дела

ООО ХХХ обратилось в суд в порядке административного судопроизводства с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости двух объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость на момент обращения в суд установлена в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы

• по объекту с кадастровым номером  ХХХ – 84 602 885,88 руб.
• по объекту с кадастровым номером - 77:07:0013003:14184 – 148 554 132,56 руб.

При обращении в суд административным истцом представлено заключение оценки по спорным объектам, согласно которому рыночная стоимость составляет:

• по объекту 1 – 28 989 235,00
• по объекту 2 - 73 395 520,00

В ходе рассмотрения указанного заявления судом  назначена судебная оценочная экспертиза, по заключению которой (прилагается) рыночная стоимость (без учета НДС) составила: 

• по объекту 1 – 77:07:0013003:14182 – 50 943 000,00 руб.
• по объекту с кадастровым номером - 77:07:0013003:14184 – 112 705 000,00 руб.

Определением суда была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, при этом эксперт был ориентирован на проведение оценки с учетом НДС. 

По заключению дополнительной экспертизы от 13.03.2020 (прилагается) рыночная стоимость (с учетом НДС)  составила:   

• по объекту 1 – 60 113 197,20 руб.
• по объекту 2 – 819 203 200,00 руб.

Одновременно с вышеуказанным делом Московским городским судом было рассмотрено дело аналогичного характера по заявлению других лиц, в котором помимо иных объектов, оспаривалась кадастровая стоимость объекта 1. По этому делу судом вынесено решение, согласно которому кадастровая стоимость объекта 1 была определена в размере  32 039 625,00 руб.

Решение в законную силу не вступило в связи с принесением апелляционной жалобы в Первый апелляционный суд Последнее заседание в апелляционной коллегии – 09.06.2020 г. – приостановлено в связи с назначением экспертизы. Решения апелляционной инстанции нет.

Вас могут заинтересовать: Услуги по снижению кадастровой стоимости

Вопрос, требующий разрешения:

Определить позицию административного истца в рассматриваемом деле с целью максимального снижения судом кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Правовая оценка дела

Повторная экспертиза:

В силу пункта 2 статьи 87 ГПК РФ в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

В рассматриваемом споре сложилась как раз такая ситуация - имеется 2 заключения (от 30.07.2019 г. и от 11.03.2020 г.) одной и той же экспертной организации, одного и того же эксперта. Выводы обеих экспертиз противоречивы и абсурдны.

Очевидно, что для того, чтобы исчислить стоимость с НДС достаточно лишь увеличить рыночную стоимость на сумму НДС (или выделить НДС отдельной строкой). Иными словами, для выводов дополнительной экспертизы можно было взять за основу выводы из предыдущей экспертизы. Вместе с тем, у эксперта каким-то образом цена с НДС увеличилась почти в 8 раз (со 112 млн. до 819). Очевидно, что эксперт ведет подсчеты неправильно, поскольку такие противоречивые цифры получаться не должны.

При таких обстоятельствах следует ходатайствовать о проведении повторной экспертизы по тем же вопросам, проведение которой будет поручено другому эксперту (экспертной организации).

Возможно вас заинтересует: Возмещение НДС в судебном порядке.

С НДС или без?

ВС РФ неоднократно высказывал позицию о том, что при оценке НДС вообще не должен фигурировать. Например, в Определении Верховного Суда РФ от 5 февраля 2020 года № 5-КА19-66 суд разъяснил, что ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости НДС является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер. В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения НДС, и в этом случае НДС подлежит определению по правилам главы 21 Налогового кодекса. Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе НДС противоречит нормам законодательства об оценочной деятельности.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2018 года N 5-КГ17-258 также указано: «Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что выводы судов о включении НДС в кадастровую стоимость в размере рыночной основаны на неправильном толковании норм права... Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой данный объект может быть отчужден при его реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость».

Проще говоря, ВС РФ пытается сказать следующее: «Кто и сколько заплатит налога – не важно. Важно, сколько стоит объект». Именно поэтому в составе оценки не должен фигурировать НДС (какое вообще имеет значение, сколько налогов и кто платит с продажи? Важно лишь одно – сколько обычно на рынке стоит такой объект. Поэтому для верности оценки эксперт должен взять за основу расчеты по различным объектам (с НДС и без НДС) и определить среднюю цену.

Поэтому повторная судебная экспертиза вообще не должна учитываться, поскольку противоречит выводам ВС РФ.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Отказ от иска

Предметом иска является – оспаривание результатов определения кадастровой стоимости. При этом в административном иске заявлена указана конкретная рыночная стоимость, которая должна быть принята за основу.

Учитывая, что это суд общей юрисдикции, могут быть опасения, что суд возьмет за основу данные второй экспертизы. Вместе с тем, суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 196 ГПК РФ). Например, суд может проверять действительно сделок, их заключенность, применять последствия недействительности сделок по своей инициативе (п. 4 ст. 166 ГК РФ), поскольку это прямо предусмотрено в законе.

При этом рассматриваемая ситуация не дает суду права выйти за пределы заявленных требований. Иными словами, суд должен исходить из той стоимости, которая заявлена административным истцом. В данной ситуации целесообразно не отказываться от иска, а уточнить его, указав суду, на основе какого заключения должна быть оценка (первая экспертиза).

В этом случае суд будет не вправе против воли административного истца взять за основу выводы повторной экспертизы, если истец настаивает на применении результатов первой.

Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения.

Рекоомендации

1. ходатайствовать о проведении повторной экспертизы по тем же вопросам, которая будет выполнена другой экспертной организации;
2. направить в суд объяснения, в которых будет указано, что НДС вообще не должен применяться в оценке.
3. заявить об уточнении иска, взяв за основу первую судебную экспертизу.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

Если вам понравилась статья, не забудьте подписаться на наши группы в соц. сетях  и порекомендовать Прайм лигал друзьям и знакомым.