Риски участника долевого строительства, связанные с длительным неисполнением Застройщиком обязательств по Договору

Имеется Договор долевого участия от 2015 между двумя организациями – Застройщик и Участник долевого строительства (УДС). Со стороны УДС все обязательства по данному договору выполнены, задолженности перед Застройщиком не имеется. Срок исполнения Договора был определен на 3 квартал 2017 г. До настоящего времени объект строительством не закончен по вине Застройщика.

Никаких оговоренных в договоре внешних обстоятельств (акты органов власти и управления и т.п.), повлиявших на задержку строительства, не имеется. Дополнительные соглашения к Договору об изменении сроков сдачи объекта не заключались.

Клиент обеспокоен вопросом о вероятности наступления возможных негативных последствий, связанных с длительным неисполнением Застройщиком своих обязательств, в частности при теоретически возможной замене Застройщика другой организацией.

Вопросы:

1. Возможные риски УДС, связанные с длительным неисполнением Застройщиком своих обязательств по Договору и с тем, что на объекте не ведутся строительные работы.
2. Доступные для УДС средства устранения таких рисков, либо их минимизации, в частности нужно ли сторонам по Договору подписывать в данной ситуации какие-либо дополнительные соглашения по срокам исполнения Договора. 

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Правовая оценка договора

Договор является заключенным, содержит все необходимые существенные условия (предмет договора, сведения об объекте строительства, сроках, цене). Вместе с тем, условие о сроке при формальном толковании нельзя назвать согласованным, поскольку оно поставлено в зависимость от обстоятельства, которое может не наступить, что противоречит ст. 190 ГК РФ.

В частности, договором установлен срок передачи объекта – 12 месяцев с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом предполагаемый срок получения такого разрешения – не позднее 3 квартала 2017 года.

Суды общей юрисдикции в подобных ситуациях исчисляют срок с предполагаемой даты вне зависимости от того, будет получено разрешение на строительство или нет. Вместе с тем, такой подход могут не разделить арбитражные суды, посчитав условие о сроке несогласованным.

Условие о сроке является существенным (п. 2 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Оценка рисков, ответы на вопросы:

1. Определить круг возможных рисков УДС, связанных с длительным неисполнением Застройщиком своих обязательств по Договору и с тем, что на объекте не ведутся строительные работы.

Перечень возможных рисков:

• застройщик может допустить существенную просрочку.
• застройщик может не достроить объект;
• застройщик может быть признан банкротом;

Следует иметь ввиду, что в настоящее время арбитражным судом города Москвы рассматривается заявление ООО «ХХХ» о признании ООО «Вторая Ипотечная Компания» несостоятельным (банкротом). Достаточно странно, поскольку в картотеке арбитражных дел отсутствуют решения суда в пользу ООО «ХХХ» (есть только текущее дело, которое не рассмотрено).

Вас может заинтересовать: Представительство в арбитражном суде.

Вместе с тем, право на обращение в суд о признании должника банкротом возникает у конкурсного кредитора с даты вступления в законную силу решения суда о взыскании с должника денежных средств. В связи с этим, есть подозрения, что суд откажет во введении наблюдения, поскольку в пользу ООО «ХХХ» нет вступивших в силу решений суда.

Вопрос о признании банкротом застройщика пока еще не разрешен, хотя такое обращение определенно указывает на наличие финансовых трудностей у ООО «Вторая Ипотечная Компания».

Если застройщика признают банкротом, то кредиторы смогут включиться в реестр требований кредиторов и смогут фактически рассчитывать только на признание за ними доли в собственности, либо прав к застройщику в денежном выражении. Заявление требования в денежной или неденежной форме зависит от того, на какой стадии строительства находится объект (если его вряд ли можно достроить, то лучше заявлять в денежной форме).

Согласно сведениям из Банка данных исполнительных производств у застройщика имеются непогашенные задолженности, что очевидно указывает на то, что приставам не удалось найти имущество должника, что нет денежных средств на расчетных счетах. При этом одна из задолженностей составляет свыше 18 млн. рублей. Это не столь существенно для крупного застройщика, но до нынешней даты долг не погашен.

Вас может заинтересовать: Взыскание дебиторской задолженности юридических лиц.

2. Определить доступные для УДС средства устранения рисков, либо их минимизации, в частности нужно ли сторонам по Договору подписывать в данной ситуации какие-либо дополнительные соглашения по срокам исполнения Договора

Целесообразно подписать с застройщиком доп. соглашение об уточнении срока передачи объекта. Вероятнее всего, застройщик не согласится на подобное доп. соглашение. Иные соглашения об увеличении срока подписывать не стоит, поскольку они поставят застройщика в более выгодное положение.

Также, если есть основания полагать, что у застройщика имеются денежные средства или имущество, на которые можно обратить взыскание, то до начала процедуры банкротства можно попытаться заявить об отказе от договора (в связи с просрочкой) и потребовать возврата денежных средств. Важно иметь ввиду, что в этом случае УДС теряет право требовать передачи объекта, но получает право требовать выплаты денежных средств.

Также в целях определения финансового состояния застройщика можно обратиться в суд с требованием о взыскании неустойки за просрочку в передаче объекта. На стадии исполнительного производства можно будет понять, какое имущество есть у застройщика. Вероятнее всего, имущества или денег у застройщика нет, иначе не была бы никто не обращался с требованием о признании застройщика банкротом. 

Если есть основания полагать, что долг застройщика возник по вине органов управления (директора, учредителей), то можно попытаться обратиться с заявлением в правоохранительные органы, однако, вероятнее всего, подобные действия не дадут положительного результата.

Также важно отслеживать текущую процедуру банкротства по заявлению ООО «ХХХ» (дело А40-ХХХХХ/2019), чтобы успеть заявиться в качестве кредитора. Теоретически это можно сделать и сейчас, суд рассмотрит данное требование после признания требований ООО «ХХХ» обоснованными. Также можно попытаться связаться с ООО «ХХХ», чтобы выяснить текущее финансовое состояние застройщика.

Вас могут заинтересовать: Услуги по банкротству юридических лиц.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.