Соблюдение формальностей при подготовке к сделке по покупке квартиры

К сделке по приобретению недвижимости следует подойти с большим вниманием. Внимательный подход необходим не только для обеспечения законности самой сделки, но и для успешной регистрации перехода права собственности на недвижимость в Росреестре.

Прежде всего мы  рекомендуем удостовериться в личности продавца и убедиться в наличии у него права собственности на квартиру. Для оценки личности достаточно будет оригинала паспорта. Если же от имени продавца действует доверенное лицо, то необходимо также потребовать предоставления доверенности и паспорта от такого лица. Действительность паспорта и доверенности можно проверить при помощи доступных в сети «Интернет» данных о действительности паспортов, а также на основании банка данных отмененных доверенностей.

Какой документ подтверждает право собственности на недвижимость

Права собственности на квартиру могут подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, если квартира приобретена продавцом до 15.07.2016 г. Начиная с 15.07.2016 г. единственным доказательством наличия права собственности на объект недвижимости признается выписка из ЕГРП. Также не исключены случаи отсутствия свидетельства о государственной регистрации права, если право собственности на квартиру возникло до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При таких обстоятельствах продавец может предъявить иные доказательства возникновения права собственности (постановления органов государственной и муниципальной власти, различные сделки и т.п.). Проверку квартиры также можно осуществить по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

Вас могут заинтересовать: Регистрация недвижимости в Москве.

Вне зависимости от предоставленных документов целесообразно запросить выписку из ЕГРП, которая будет подтверждать право собственности продавца. Следует учитывать, что начиная с 2017 года выписка из ЕГРП будет заменена выпиской из ЕГРН. В ходе проверки правоустанавливающих документов необходимо сделать их копии.

Если вышеописанные действия позволили достоверно установить личность продавца, убедиться в наличии права собственности на квартиру, а также отсутствии обременений или ограничений, то можно переходить к следующему этапу, связанному с подготовкой документов для государственной регистрации перехода права собственности и дополнительной проверки квартиры и продавца.

Конечно же, особое внимание следует уделить договору купли-продажи. Если сделка не содержит каких-либо особенностей, то можно взять за основу шаблоны, предлагаемые Росреестром. Многие отделы Росреестра осуществляют ускоренную регистрацию сделок, когда им предоставляют договор купли-продажи по разработанной им форме. Использование такого шаблонного договора, во-первых, позволит не упустить все существенные условия, во-вторых, позволит избежать возможных разногласий с сотрудниками регистрирующего органа и ускорит процесс регистрации. Вместе с тем, данный шаблон является ограниченным и может не содержать всех особенностей сделки.

Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Если же такой шаблон не отвечает желаниям и интересам сторон сделки, то можно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно. При это важно учитывать, что такой договор обязательно должен содержать сведения о сторонах (паспортные данные, места жительства), подробное описание объекта недвижимости, условия о цене сделки, информацию о лицах, сохраняющих право пользования квартирой (их отсутствии), акт приемки-передачи квартиры. Также желательно указать порядок расчетов и указание на то, что расчеты завершены на момент заключения договора. Если расчеты не завершены, то следует учитывать, что в силу закона может возникать ипотека (залог квартиры до момента погашения задолженности). По желанию стороны также могут определить порядок разрешения споров, подсудность, порядок передачи документов, ключей от квартиры, а также иные интересующие условия в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверка контрагента и подготовка договора отнимают не только много времени и сил, но и требуют специальных знаний и навыков. Чтобы избежать рисков по подобным сделкам, лучше обратиться к специалистам.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

• При покупке квартиры следует убедиться, что в квартире отсутствуют лица, поставленные на регистрационный учет. Особое внимание следует обратить на отсутствие несовершеннолетних, а также лиц, находящихся под опекой и попечительством, зарегистрированных в квартире. Если они имеются, то сделку без согласия органа опеки и попечительства совершать нельзя. Список проживающих лиц можно установить на основании выписки из домой книги.
• При изучении паспортных данных следует убедиться в семейном положении продавца. Если продавец состоит в браке или состоял в нем на момент приобретения квартиры, то для совершения сделки потребуется нотариальное согласие супруга. Данное утверждение справедливо для тех случаев, когда отчуждаемая квартира приобретена в период брака и на основании возмездной сделки. Если квартира получена в дар, в порядке наследования или приватизации, то согласие супруга не потребуется. Если квартира приобретена до момента заключения брака, то согласия супруга на такую сделку также не требуется.
• Целесообразно провести дополнительную проверку обязательств продавца по оплате налогов, сборов, штрафов, коммунальных платежей, иных обязательств, связанных с квартирой. В данном случае можно попросить документы, подтверждающие уплату налогов на имущество за последние три года, а также справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей. Хотя долги продавца и не могут быть возложены на покупателя, однако чтобы избежать претензий со стороны коммунальных служб и налоговых органов такую проверку все-таки лучше провести. Квартиру следует передавать по акту приемки-передачи, в котором будут отражены показатели приборов учета (электроэнергия, водоснабжение и т.п.).
• Особое внимание следует уделить обязательствам по оплате взносов на капитальный ремонт. В данном случае не применяется общее правило, устанавливающее обязанность собственника нести бремя содержания имущества. При рассмотрении данного вопроса следует обратить к п. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, из которого вытекает обязанность нового собственника по оплате расходов на капитальный ремонт. Таким образом, при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Данные платежи, конечно же, можно будет взыскать со старого собственника в порядке регресса, однако лучше предупредить данную ситуацию путем соответствующей проверки документов.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений на кадастровый учет.

• Кроме того, необходимо внимательно изучить квартиру на предмет перепланировок, изменения ее характеристик, требующих получения согласия от муниципальных органов. Сделать это можно путем сличения технического и(или) кадастрового паспорта с самой квартирой. При наличии несогласованной перепланировки следует учитывать, что в будущем могут возникнуть сложности, связанные с продажей квартиры, а также возможные штрафные меры. В таких случаях можно предложить продавцу оформить перепланировку надлежащим образом, снизить цену или отказаться от такой сделки.
• Также рекомендуется убедиться в дееспособности продавца. Сделать это можно запросив у него справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. Данные обстоятельства могут подтверждаться и водительским удостоверением, получение которого невозможно при наличии психоневрологических нарушений и наркологической зависимости, что исключает необходимость предоставления вышеуказанных справок.
• Следует учитывать, что если квартира находится в общей долевой собственности, то все вышеуказанные действия, связанные с установлением личности продавца, необходимо совершить в отношении каждого собственника. При этом на стороне продавца будут выступать все собственники одновременно, при отсутствии согласия одного из собственников квартира целиком не может быть продана.
• Особое значение может иметь то обстоятельство, является ли продавец добросовестным приобретателем квартиры. Само по себе зарегистрированное право собственности еще не свидетельствует о том, что продавец является таковым. В связи с этим целесообразно оценивать документы, на основании которых у продавца возникло право собственности. Однако такая оценка, вероятнее всего, должна производиться квалифицированным специалистом, чтобы определить все возможные риски, связанные с приобретением недвижимого имущества.

Читайте также: Признание добросовестным приобретателем недвижимости.

Кто такие «претендующие» на квартиру и откуда они могут появиться после сделки?

Иногда встречаются случаи, когда до заключения сделки продавец заключал договоры в силу которых он обязан продать квартиру не покупателю, а иному лицу. В данном случае следует руководствоваться правовой позицией, изложенной в Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 N 5-КГ14-173 (Судебная коллегия по гражданским делам). Так, суд указал, что если на жилое помещение претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и жилое помещение передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому эта квартира передана во владение.

Как проверить отсутствие претензий на квартиру третьих лиц

Объективно и достоверно проверить данные обстоятельства, к сожалению, нельзя. Однако можно предпринять все возможные меры, связанные с установлением таких обстоятельств. В частности, При изучении выписки из ЕГРП следует обратить внимание на наличие или отсутствие обременений, а также залогов, арестов, ограничений, правопритязаний на квартиру. При их наличии сделку совершать рекомендуется только в тех случаях, если покупатель понимает возможные правовые последствия и риски, связанные с приобретением такого объекта недвижимого имущества.

Кроме того, можно попытаться поискать судебные акты, связанные с продавцом и квартирой. Это позволит в некоторой мере определить добросовестность продавца и установить отсутствие судебных притязаний на квартиру. Также в целях установления добросовестности продавца можно использовать банк данных исполнительных производств.

Вас могут заинтересовать: Услуги по возврату долгов частных лиц.

В любом случае, учитывая невозможность объективно определить отсутствие возможных претензий в договор купли-продажи обычно включается условие, из которого следует, что продавец гарантирует отсутствие претензий и прав третьих лиц на отчуждаемую квартиру.

Анализ судебной практики по оспариванию сделок с недвижимостью

Особое значение имеет наличие право собственности на квартиру, которое подтверждается на выпиской из ЕГРП, а путем оценки правоустанавливающих документов. Запись в ЕГРП носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. Иными словами, если сделка, на основании которой продавец приобрел квартиру,будет признана недействительной, то недействительными могут быть признаны и все последующие сделки. Именно поэтому так важно дать правильную правовую оценку правоустанавливающих документов на квартиру. Проверка титульности собственника путем запроса выписка из ЕГРП не дает полноты сведений.

В качестве печального примера аналогичной ситуации можно рассмотреть Апелляционное определение Челябинского областного суда от 17.06.2014 по делу N 11-5869/2014. Как следует из рассмотренного дела, С приобрела квартиру у Г.Е. и Г.О. Переход права собственности на квартиру зарегистрирован в ЕГРП. Затем квартиру С приобрела К, переход права собственности на квартиру также зарегистрирован в ЕГРП. В дальнейшем суд признал сделку между Г.Е., Г.О и С мнимой, что, соответственно, повлекло признание недействительной последующей сделки между С и К.

К, лишившись права на квартиру, попыталась оспорить решение суда. Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности решения суда первой инстанции, при этом указав, что применяя последствия недействительности сделки купли-продажи между Г.Е., Г.О. и С., суд обоснованно пришел к выводу о недействительности последующего договора купли-продажи, заключенного между С. и К.

Вас может заинтересовать: Представительство в суде по гражданским делам.

В другом случае покупатель пренебрег положениями статьи 35 Семейного кодекса РФ, в силу которой требуется нотариальное согласие супруга при продаже квартиры. В рассматриваемом деле С.А. обратился в суд с иском к С.О.В. и Б.И., потребовав признания договора купли-продажи квартиры недействительным. При этом С.А. указал, что его супруга С.О.В. продала Б.И. квартиру без получения нотариального согласия от него.

Суд, изучив доводы истца, установил, что квартира приобретена в период брака и отчуждена без согласия С.А. В результате установленных обстоятельств суд признал аргументы истца обоснованными и удовлетворил иск, признав недействительным договор и обязав Б.И. возвратить продавцу С.О.В.

Попытка Б.И. оспорить решение не привела к положительному результату, Апелляционным определением Московского городского суда от 20.05.2016 по делу N 33-19851/2016 решение оставлено без изменений, а жалоба без удовлетворения.

Все вышеизложенное показывает, что в случае приобретения квартиры необходимо проявить должную осмотрительность при выборе контрагента, изучении документов, квартиры. При наличии сомнений в добросовестности покупателя или целесообразности сделки лучше обратиться к юристу, который поможет разобраться в сложных юридических вопросах.

Возможно, вас заинтересуют: Услуги по разработке и проверке договоров.