Нотариальное удостоверение предварительного договора при наличии условия о нотариальной форме основного договора купли-продажи недвижимости

Если из содержания предварительного договора купли-продажи недвижимости следует, что основной договор должен быть заключен в срок до ХХ.ХХ.ХХХХ г. в нотариальной форме, то форма основного договора также должна быть нотариальная.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Читайте также: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Таким образом, поскольку стороны согласовали необходимость заключения основного договора о продаже недвижимости в нотариальной форме, то и предварительный договор также должен заключаться в нотариальной форме. Соответственно, предварительный договор является незаключенным и не порождает каких-либо правовых последствий для сторон. В таком случае стороны должны возвратить друг другу все, полученное по сделкам, в том числе задаток.

Возвращается ли задаток, если не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости?

Если даже и считать предварительный договор о продаже квартиры заключенным (теоретически такие судебные прецеденты не исключены), то задаток все равно подлежит возврату. Данный вывод сделан исходя из следующего.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Таким образом, поскольку ни одна из сторон до определенного в договоре числа не предложила другой стороне заключить основной договор (обычно такое предложение фиксируется путем направления письма с сохранением подтверждающих документов), то предварительный договор в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считается прекращенным.

Аналогичный подход применяется и в судебной практике. Например, в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 11.01.2017 по делу N 33-209/2017 суд указал, что задаток подлежит возврату, поскольку в указанный в предварительном договоре срок, основной договор не заключался, при этом ни одна из сторон сделки не обращалась к другой ни с предложением заключить основной договор, ни с требованием о понуждении к его заключению. Доводы ответчика о том, что в период с 14.01.2016 по 18.01.2016 он обращался к истцу в устной форме с предложением оформить надлежащим образом предварительный договор купли-продажи, не могут быть приняты во внимание, поскольку какими-либо доказательствами по делу они не подтверждены.

Возможно, вас заинтересует: Представительство в арбитражном суде.

Каким документом зафиксировать факт того, что сделка не состоялась именно по вине другой стороны?

В этом нет необходимости, поскольку с позиции закона сделка не заключена ввиду бездействия обоих сторон, что не требует дополнительного доказывания. Возврат задатка нужно оформить распиской.