Правовой анализ изменений закона № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости

Основные положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон о госрегистрации»), как следует из статьи 72 Закона о госрегистрации, вступили в силу с 1 января 2017 года, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки (речь идет о части 4 статьи 66 и статье 68 настоящего Закона о регистрации, которые вступают в силу с 1 января 2020 года).

Закон о госрегистрации регулирует два основных вопроса, во-первых, Законом регулируется государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, во-вторых, Закон о госрегистрации предусматривает создание Единого государственного реестра недвижимости (далее – «ЕГРН»). С принятием Закона о государственной регистрации утрачивают силу главы I - IV, статью 31 и глава VI Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также значительная часть положений Федерального закона Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Таким образом, все вопросы, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимого имущества и прав на них будут регулироваться Законом о государственной регистрации и при этом ЕГРН объединит сведения, которые в настоящее время содержатся в других реестрах. В частности, речь идет о сведениях, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – «ЕГРП»), ведение которого предусмотрено Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также сведениях, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости (далее – «ГКН»), ведение которого предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости в Москве.

Что изменится для участников оборота в связи со вступлением в силу 218-ФЗ?

Принятие Закона о государственной регистрации направлено на унификацию действий участников оборота недвижимого имущества, создание единого органа, осуществляющего взаимодействие с такими участниками, а также формирование единой базы информации об объектах недвижимого имущества. Реализация положений Закона о государственной регистрации недвижимости позволит разграничить права и обязанности, снизить количество расхождений, которые в настоящее время содержатся в ГКН и ЕГРП, обеспечить оперативное получение информации об объектах недвижимого имущества.

Как следует из положений Закона о государственной регистрации полномочия по ведению ЕГРН будут предоставлены Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестру).

В Законе о государственной регистрации указывается, что ЕГРН будет состоять из графической и текстовых частей, содержащих информацию об объектах недвижимого имущества. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, будут общедоступными (за исключением случаев, когда должна быть сохранена конфиденциальность таких сведений в силу закона, например, банковская, налоговая, государственная тайна и т.п.). Статьей 7 Закона о государственной регистрации определены группы сведений, содержащихся в ЕГРН. Статьи 8-12 посвящены порядку ведения и учета сведений в группах, определенных статьей 7 ЕГРН. Вести ЕГРН будут в электронном виде. В настоящее время кадастр недвижимости и ЕГРП ведутся на электронных и бумажных носителях, причем последние имеют приоритет.

Во многом формулировки Закона о государственной регистрации повторяют положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Вместе с тем Закон о государственной регистрации вносит некоторые изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В частности, в силу положений Закона о госрегистрации в ряде случаев государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно. Безусловно, такое изменение позволит существенно сэкономить время при постановке на учет и регистрации прав. Перечень случаев, позволяющих осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрация прав одновременно, содержится в п. 3 ст. 14 Закона о государственной регистрации о государственной регистрации. Перечень случаев, исключающих такую возможность, указан в п. 4, 5 ст. 14 Закона о государственной регистрации.

Возможно вас заинтересуют: Услуги по снижению кадастровой стоимости.

Новые сроки государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета

Следует обратить внимание, что Законом о государственной регистрации предусмотрены новые сроки, отличающиеся от сроков, установленных Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, предусмотрены следующие основные сроки:

• 7 рабочих дней – для государственной регистрации прав;
• 5 рабочих дней – для государственного кадастрового учета;
• 10 рабочих дней – для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав;
• 5 рабочих дней – для регистрации и(или) постановки на учет на основании судебного акта;
• 3 рабочих дня – для наложения ареста или запрета на недвижимое имущество;
• 3 рабочих дня – для регистрации нотариально удостоверенной сделки.

Если документы подаются через МФЦ, то срок увеличивается на 2 рабочих дня (данное правило не распространяется на регистрацию арестов и запретов, а также регистрацию на основании судебного акта). Началом течения срока признается день подачи заявления.

Напомним, что в настоящее время общий срок осуществления государственной регистрации недвижимости или его учета составляет 10 рабочих дней. Таким образом, при одновременном учете и регистрации срок составляет 20 рабочих дней, в то время как в силу Закона о государственной регистрации такой срок составит 10 рабочих дней.

Читайте также: Сопровождение сделок с недвижимостью.

Также следует обратить внимание, что в силу положений Закона о государственной регистрации юридические лица могут не предоставлять учредительные документы (п. 9 ст. 18 Закона о государственной регистрации), как это требуется до 01.01.2017 г. (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При необходимости Росреестр запрашивает такие документы самостоятельно.

Пунктом 15 ст. 18 Закона о госрегистрации предусмотрен единственный случай отказа в приеме документов – при невозможности установить личность лица, обратившегося за государственной регистрацией (например, когда заявитель не предоставил документ, удостоверяющий личность). В настоящее имеется законодательно закреплено только одно основание для отказа в приеме документов – в случаях предоставления документов, содержащих приписки, подчистки, исправления. Однако на практике зачастую возникают конфликтные ситуации, связанные с установлением личности заявителя. Данное положение позволит разрешить создавшиеся споры.

Статьей 25 Закона о государственной регистрации установлен перечень оснований для возврата заявления и документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, без рассмотрения. В частности, к ним относятся:

• несоответствие формы документов (например, предоставлен электронный документ, а не бумажный);
• бумажные документы имеют подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и т.п.;
• отсутствие информации в ГИС об уплате госпошлины по истечении 5 дней с даты подачи заявления;
• наличие обременений (запретов), не позволяющих осуществить регистрацию (учет);
• заявление не подписано заявителем.

Данные положения в целом дублируют нормы, действующие до 01.01.2017 года, однако ранее срок отсутствия информации о госпошлины не был закреплен законодательно.

Вас может заинтересовать: Постановка помещений в торговом центре на кадастровый учет.

Статьей 29 Закона о государственной регистрации установлены основания для приостановления государственной регистрации (учета). Данный перечень является закрытым и исчерпывающим и состоит из 55 оснований. Срок приостановления зависит от основания, по которому применяется приостановление и по составляет не более 3 месяцев. В статье 30 Закона содержится информация относительно приостановления по заявлению, регистрация (учет) могут быть приостановлены на срок до 6 месяцев. 

Глава 4 Закона о государственной регистрации посвящена вопросу межведомственного взаимодействия, в силу которого сведения в ЕГРН будут формироваться не только за счет информации, поступающей от заявителей, но и за счет информации, предоставляемой государственными и муниципальными органами. В Главе 5 Закона содержится порядок уточнения и оспаривания информации, содержащей в ЕГРН. В целом он не отличается от ранее действовавшего порядка.

Следует обратить внимание, что в силу статьи 44 Закона о госрегистрации для совершения сделок с частью недвижимого имущества, требуется постановка на учет этой части недвижимого имущества, вне зависимости от того, что учет осуществлен в отношении всего объекта недвижимого имущества. 

Ранее данный вопрос не был урегулирован законодательно и при разрешении данного спора суды руководствовались позицией, сформированной в п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которой государственная регистрация части недвижимого имущества возможна в том случае, когда весь объект недвижимого имущества поставлен на учет, а сторонами сделки предоставлен документ, содержащий графическое изображение части объекта.

Как видно, положения Закона о государственной регистрации позволят унифицировать информацию, сократить сроки получения информации, регистрации сделок и постановки объектов недвижимости на учет, что, конечно же, указывает на носят позитивный характер изменений.

Подводя итоги нельзя не выразить надежд на улучшение и упрощение порядка регистрации и учета объектов недвижимости, снижение количества отказов в регистрации и учете по формальным основаниям. Однако вряд ли возможно уже сейчас объективно оценить все изменения, которые внесены Законом о государственной регистрации.

Вероятнее всего, объективно можно будет оценить их значимость только в результате практического применения. Во многом действие законодательства оценивается в результате его толкования и практики применения, поскольку даже самый хороший закон можно плохо применить на практике, а самый неудачный закон можно исправить за счет объективной практики применения. Как говорится: «Не так страшен в России закон, как практика его применения». 

Вас может заинтересовать: Абонентское юридическое обслуживание бизнеса.

Если вам понравилась статья, не забудьте подписаться на наши группы в соц. сетях  и порекомендовать Прайм лигал друзьям и знакомым.