Консультация по договору аренды нежилого помещения

По результатам проверки договора аренды на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, а также выявления возможных рисков при его исполнении, сделаны следующие выводы.

В настоящем документе дана правовая оценка положений договора, экономическая целесообразность и эффективность не являются предметом проведенного анализа.

Соответствие договора аренды законодательству

В целом положения анализируемого документа соответствуют законодательству Российской Федерации. В договоре имеются ничтожные положения, которые не имеют юридической силы вне зависимости от их отсутствия (или наличия) в договоре.

• В п. 1.26 и в других частях Договора не следует делать отсылки на свидетельство о государственной регистрации права, поскольку данный документ с 15 июля 2016 года не является правоустанавливающим, права подтверждаются только выпиской из ЕГРП. Необходимо удалить ту часть текста, которая касается свидетельства о государственной регистрации права.
• Содержание пункта 4.2.5 является ничтожным, поскольку размер арендной платы не должен ставиться в зависимость от расчетов Арендодателя.
• В пункте 5.1.2 указано, что в случае увеличения Базовой годовой арендной изменится депозит, при этом не указано, каким образом он должен изменяться. Если «соответственно», то он должен увеличиваться на ту же сумму, что и арендная плата. Если же «пропорционально», то в таком же отношении. Вероятнее всего, речь идет о пропорциональном увеличении. Следует внести корректировки.
• Следует конкретизировать момент перерасчета иностранной валюты в рубли. Если привязать к моменту зачисления денежных средств на расчетный счет, то непременно возникнут разногласия, поскольку банк может исполнять поручение несколько дней. Целесообразно указать, что перерасчет должен осуществляться на день совершения платежа.
• В силу п. 1.30 «Обменный курс» определяется на «Дату платежа» (25-е число каждого месяца). Вместе с тем, платеж может быть совершен раньше, или может быть совершен в предшествующий рабочий день. Если Обменный курс не будет одинаков на Дату платежа и дату фактической оплаты, то придется осуществлять перерасчет, что не очень удобно. Целесообразно устранить правовую неопределенность.
• Пунктом 7.4 предусмотрен штраф за нарушение любых условий договора. При такой формулировке можно наложить штраф в размере 250 долларов США, например, за плохо освещенные витрины за 15 минут до начала работы МФК или за выполнение работ по поклейке обоев лицом, не имеющим членства в СРО.
• В приложениях к договору аренды отсутствует ссылка на реквизиты договора аренды (полное наименование, номер и дата договора).
• Следует внимательно изучить разделительную ведомость (приложение 6), возможно, на арендатора возложены обязанности, которые не обсуждались в преддоговорных переговорах.
• Пунктом 7.8 возлагает обязанность по устранению ущерба, причиненного третьими лицами. Вместе с тем, это противоречит статье 1064 ГК РФ, в силу которой вред возмещается лицом, причинившим вред. Условие ничтожно.
• Пунктом 8.5 ограничен размер ответственности арендодателя в размере 2-х месяцев Базовой арендной платы, что явно несоразмерно ответственности арендатора и не отвечает критерию баланса интересов.
• Пункт 13.1.5 ничтожный, поскольку право на расторжение договора не может ставиться в зависимость от реализации права на изменение Торгового наименования.
• В силу пункта 14.4 все отделимые и неотделимые улучшения переходят в собственность Арендодателя по цене 100 долларов США.
• Пунктом 16.2 запрещена уступка прав арендатором.
• Разделом 18 предусмотрена обязанность по страхованию.
• Приложением 8 на арендатора возложены обязанности по капитальному ремонту инженерных сетей и оборудования арендатора.
• Отделочные работы должны быть завершены до 30 сентября 2016 года.

Возможно, вас заинтересует: Абонентское юридическое обслуживание.

Особенности договора аренды. На что обратить внимание

• Следует обратить внимание, что п. 3.3 установлен запрет на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
• Следует обратить внимание, что в силу пункта 6.3 все платежи не включают в себя НДС.
• Следует обратить внимание, что пунктом 7.2 предусмотрен штраф за просрочку в выполнении отделочных работ.
• Следует обратить внимание, что пунктом 7.6.5 предусмотрена возможность удержания вещей, их перемещения, использования арендодателем в случае нарушения условий договора.
• Договор является краткосрочным, т.е. заключен на срок до 1 года.

Общий вывод по договору

Можно заключить договор в предложенной редакции, вместе с тем следует учитывать, что он является краткосрочным. В силу положений ГК РФ любая из сторон вправе отказаться от договора с предварительным уведомлением о таком отказе за 3 месяца. Такое право не связано с какими-либо нарушениями и может быть беспрепятственно реализовано арендодателем. При этом, соответственно, все неотделимые улучшения перейдут в собственность арендодателя по цене 100 долларов США.

Вас могут заинтересовать: Услуги по разработке и проверке договоров.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.