Главная / Консультации / Риски покупателей при заключении договора долевого участия в строительстве.
Задать вопрос
опубликовано:

Риски покупателей при заключении договора долевого участия в строительстве.

Действующее законодательство предоставляет достаточную правовую защиту покупателям строящегося жилья. Закон разрешает привлекать денежные средства граждан, только если застройщик получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал право собственности (аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон 214-ФЗ») по общему правилу обязывает застройщика заключить договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения. Такой договор должен быть заключен до момента государственной регистрации первого договора долевого участия в строительстве. Без договора страхования Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии не произведет государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Однако в любом случае до заключения договора необходимо ознакомиться с договором страхования, его условиями.

Заключение договора страхования обеспечивает право участника долевого строительства предъявить соответствующее требование лицу, с которым застройщик заключил договор страхования (далее – «Страховщик»), в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей застройщиком. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору Закон 214-ФЗ устанавливает, что размер страхового возмещения не может быть ниже, чем средняя рыночная цена за аналогичный объект недвижимого имущества в соответствующем субъекте федерации.

При этом следует иметь ввиду, что право на предъявление соответствующих требований Страховщику может быть реализовано только после вынесения судебного решения в отношении застройщика. Решение суда должно быть направлено только на: обращение взыскания на предмет залога (недостроенный объект строительства), либо на признание застройщика несостоятельным (банкротом). Требование о выплате страхового возмещения можно предъявить к Страховщику только в течение 2-х лет с момента нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства.

Таким образом, если участник долевого строительства предъявит свои требования в течение 2-х лет с момента нарушения застройщиком сроков завершения строительства и при этом подтвердит свои требования соответствующим решением суда, то он сможет рассчитывать на получение страхового возмещения в полном объеме по среднерыночной цене за 1 квадратный метр.

Со своей стороны, государство идет навстречу застройщикам, давая им возможность завершить строительство, и, в конечном счете, выполнить обязательства перед дольщиками. В частности, с 1 марта 2015 года к объекту долевого строительства, который находится на земельном участке, принадлежащему государству или муниципалитету, не применяются положения Гражданского кодекса, которые позволяли изъять участок в связи с окончанием срока аренды. Государство также осуществляет контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, подразумевающий проведение проверок и ведет реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Разумеется, правовые гарантии не могут исключить сложности, вытекающие из экономической ситуации, складывающейся у конкретного застройщика. Отстаивание дольщиками своих прав сопряжено с издержками, а достижение ими своей цели – получение квартиры , может быть отложено на значительный срок. Поэтому при выборе застройщика следует руководствоваться не только вопросами его правовой чистоты объекта, но и экономической состоятельности застройщика.

Также в настоящее время опасным для граждан следует признать определение цены договора не в рублевом эквиваленте (в валюте или условных единицах). В связи с тем, что в последнее время наблюдаются значительные колебания курса рубля, а исполнение обязательств по договору долевого строительства осуществляется в течение длительного времени, а цена договора, таким образом, может существенно вырасти.

Читайте также


Консультации
Юридические услуги онлайн