Главная / Консультации / Налогообложение физических лиц при совершении сделок с недвижимостью
Задать вопрос
опубликовано:

Налогообложение физических лиц при совершении сделок с недвижимостью

1. Как производится оплата налога при продаже квартиры физическим лицом?

Исходя из этой суммы рассчитывается налог на доходы, полученные при продаже квартиры.

Декларация подается в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом получения доход. При этом налогоплательщик самостоятельно исчисляет и уплачивает налог, исходя из данных указанных в декларации.

НДФЛ должен быть уплачен в срок до 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Налоговая декларация подается в соответствующий налоговый орган по месту жительства. Налоговую декларация подается в любом случае, даже если при расчете налога его сумма равна нулю.

Таким образом, налогоплательщик, получивший в 2015 году доход от продажи квартиры, обязан до 30 апреля 2016 года представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за налоговый период 2015 года и уплатить до 15 июля 2016 года исчисленную сумму налога.

2. В каких случаях налог можно не платить? Кто относится к таким льготным категориям?

Налог можно не платить в тех случаях, когда это прямо предусмотрено НК РФ (доходы, не подлежащие налогообложению). Налог с продажи квартиры не уплачивается в случае, если продаваемая квартира находилась в собственности более 3-х лет. С 1 января 2016 года этот срок будет увеличен до 5 лет, а для имущества, полученного в порядке наследования, приватизации, по договору ренты – составит 3 года.

Срок нахождения недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на это имущество или долю в нем. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на недвижимость.

Каких-либо льгот в данном случае законодательство не предусматривает, однако в НК РФ закреплена возможность воспользоваться налоговыми вычетами.

В частности, продавец вправе уменьшить сумму дохода (налогооблагаемая база), что, соответственно, снизит размер налога, подлежащего уплате. При расчете дохода покупатель вправе по своему выбору уменьшить доход:

  • на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.
  • на расходы по приобретению квартиры. Это могут быть в том числе расходы на риелторские услуги, уплату процентов по кредиту, взятому на ее покупку, в той сумме, которую фактически уплачены к моменту продажи имущества. Указанные расходы должны быть обязательно подтверждены документами.

Одновременно применить имущественный вычет в 1 000 000 руб. и уменьшить доход от продажи на расходы нельзя.

Чтобы использовать налоговый вычет необходимо вместе с декларацией подать заявление о предоставлении имущественного налогового вычета, а также указать в самой декларации на применение налогового вычета. Также, если речь идет о расходах на приобретение квартиры, то к декларации прикладываются соответствующие документы, подтверждающие наличие расходов.

Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично, по почте или через своего представителя. Направлять документы по почте нужно ценным письмом с описью вложения. Датой сдачи декларации в этом случае будет являться дата отправки письма.

3. Ситуация: квартира сдавалась в аренду официально (подавалась декларация, уплачивался налог). Является ли это условием для уплаты налога при продаже этой квартиры, даже если владелец относится к льготной категории, т.е. тем, кому можно не платить?

Арендные правоотношения в данном случае рассматриваются как предпринимательская деятельность.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

По смыслу норм ГК РФ предпринимателями являются не только те лица, которые поставлены на учет в налоговом органе, но и те, которые фактически осуществляют постоянную деятельность (не трудовую), связанную с извлечением прибыли, но при этом юридически не получили статуса индивидуального предпринимателя.

Таким образом, если квартира сдавалась в аренду, то вне зависимости от того, сколько лет она находилась в собственности, необходимо будет уплатить налог с ее продажи.

4. Какие условия оплаты налога при продаже квартир юрлицом? Влияет ли на это срок владения квартирой?

При продаже квартиры юридическое лицо обязано исчислить и уплатить налог на прибыль. Соответственно, не подлежат применению положения, дающие право не уплачивать налог, если квартира находилась в собственности более 3-х лет, поскольку они распространяются на уплату НДФЛ.

Таким образом, организации уплачивают налог на прибыль. НДС в силу ст. 149 НК РФ не исчисляется и не уплачивается. При этом налог можно уменьшить на сумму расходов, связанных с приобретением такой квартиры. Иными словами, необходимо уплатить налог равный разнице между ценой покупки и продажи квартиры.

Примечательно, что в силу п. 3 ст. 271 НК РФ датой получения дохода является момент передачи квартиры. Иными словами, когда покупатель и продавец подписали передаточный акт или иной документ, фиксирующий передачу квартиры, для целей налогообложения считается, что прибыль возникла именно в момент передачи.

5. А если квартира была переведена в нежилое помещение? В таком случае как будет производится начисление налога с продажи?

Если речь идет о продаже имущества физическим лицом, то в данном случае принципиальным является момент перевода квартиры в нежилое помещение. Если это сделано после 3-х лет с момента приобретения, то обязанность по уплате налога отсутствует. Если же до 3-х лет или же если речь идет о юридическом лице, то налог уплачивается на общих основаниях.

Читайте также


Консультации
Юридические услуги онлайн