Главная / Аналитика / Инвестиции в недвижимость: ограничения или возможности ?
Задать вопрос
опубликовано:

Инвестиции в недвижимость: ограничения или возможности ?

Прежде, чем начать рассуждение об инвестициях в недвижимость, необходимо определиться с терминами. В частности, с тем, что мы будем понимать под «инвестициями». В широком смысле инвестиции в недвижимость – это конвертация денежных средств (иного имущества) взамен недвижимого имущества с целью получения прибыли от такого недвижимого имущества или иного положительного финансового результата. Основным отличием инвестиционной сделки от сделки купли-продажи недвижимости является конечная цель, хотя в первом и во втором случае объектом сделки является недвижимое имущество. В данном материале не рассматриваются случаи, когда в результате инвестирования не приобретается недвижимость или случаи, когда недвижимым имуществом владеют или распоряжаются несколько лиц, поскольку этот вопрос требует отдельного обсуждения.

В целом можно выделить несколько критериев, присущих инвестиционной деятельности в недвижимости:

  1. приобретение недвижимого имущества;
  2. извлечение прибыли или иного полезного эффекта от использования приобретенной недвижимости;
  3. окупаемость вложений в недвижимое имущество.

По смыслу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации использование недвижимого имущества может выражаться либо в форме распоряжения, либо в форме пользования. Таким образом, финансовая выгода может быть реализована путем последующего отчуждения приобретенного имущества, путем самостоятельного использования такой недвижимости, предоставления третьим лицам права на использование приобретенной недвижимости. При этом наиболее востребованными способами получения прибыли являются отчуждение, предоставление третьим лицам права на использование, либо применения обоих способов одновременно (предоставление права на использование с последующим отчуждением). Значительно реже встречаются случаи, когда приобретенная недвижимость используется инвестором самостоятельно.

Инвестиции в недвижимость являются довольно популярной сферой деятельности в настоящее время. Это обусловлено, во-первых, устойчивостью цен на недвижимое имущество к инфляции, во-вторых, хорошей оборотоспособностью недвижимого имущества, в-третьих, низкой амортизацией недвижимого имущества, что позволяет делать длительные инвестиционные вложения.

Вместе с тем, есть некоторые негативные стороны такой деятельности, которые можно разделить на несколько групп:

  1. правовая нецелесообразность;
  2. финансовый риск;
  3. правовой риск.

Если подробнее говорить правовой нецелесообразности, то в данном случае речь идет о препятствиях, которые могут возникнуть при заключении, исполнении сделок, связанных с приобретением недвижимого имущества, его последующим отчуждением, использованием. В частности, к этой группе можно отнести особенности законодательства, в том числе изменения в законодательстве, касающиеся недвижимого имущества.

Например, изменения, касающиеся размера налогов физических лиц, связанных с отчуждением недвижимого имущества физическими лицами. В целях предотвращения занижения налоговой базы размер дохода определяется исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимого имущества. Для случая, когда доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, предусмотрены особенности.

В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату. НДФЛ не уплачивается, если до продажи недвижимость была в собственности не менее 5 лет, такой срок может быть снижен субъектами РФ. Кроме того, от кадастровой стоимости прямо зависит размер налога на недвижимость. Таким образом, при инвестировании всегда следует учитывать те нормы законодательства, которые действуют на момент совершения сделки.

Зачастую такая кадастровая стоимость может не отвечать реальной стоимости объекта недвижимого имущества. В этом случае инвестор может реализовать право на защиту в судебном порядке. Исходя из позиции, сформированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 01.03.2011 N 275-О-О, кадастровая стоимость – это не что иное, как рыночная стоимость, учтенная для целей налогообложения. На данный момент сформирована достаточно обширная судебная практика, позволяющая должным образом сформулировать исковые требования и снизить размер кадастровой стоимости на недвижимое имущество, если он не совпадает с реальной (рыночной) стоимостью. Таким образом, для определения правовой целесообразности следует исходить из того, какие лица являются сторонами сделки, какую систему налогообложения они используют, существуют ли какие-то иные правовые ограничения для совершения сделки (дополнительные разрешения, обременения).

Если рассматривать финансовые риски, то, прежде всего, они связаны с тем, что приобретенное недвижимое имущество не будет отвечать принципу финансовой эффективности. Иными словами, расходы на приобретение недвижимости превысят доход, связанный с ее отчуждением, использованием. Такая ситуация, как правило, возникает в тех случаях, когда на этапе приобретения недвижимости неверно была определена ее стоимость или недостаточно изучен спрос на такую недвижимость. Как правило, при заключении любой серьезной сделки с недвижимым имуществом следует произвести предварительную оценку расходов и возможных доходов, которые будут получены в результате совершения сделки. При этом к расходам могут относиться не только прямые расходы на приобретение недвижимости, но и любые другие, связанные со сделкой (выплаты третьим лицам, проценты по кредиту, налоги, сборы и т.п.).

Таким образом, одним из важнейших условий финансовой эффективности инвестирования в недвижимое имущество является предварительная оценка финансовых рисков.

К категории правового риска можно отнести различные сопутствующие условия, связанные с заключением, исполнением сделок. В первую очередь, речь идет о легитимности сделки, ее заключенности. Иными словами, любая сделка должна быть оформлена надлежащим образом с учетом интересов инвестора. Например, договор купли‐продажи недвижимости, в котором не указана цена, считается незаключенным.

Соответственно, такой договор не порождает каких-либо правовых последствий. Также правовой риск выражается в надежности контрагента – его платежеспособности, добросовестности, дееспособности и правоспособности. Как правило, перед заключением любой сделки оценивается платежеспособность контрагента (например, если это возможно, по данным бухгалтерской отчетности за предыдущие периоды, наличию у него иного имущества, в том числе недвижимого).

Кроме того, оценивается его добросовестность, как правило, осуществляется предварительная проверка на предмет наличия задолженности перед другими лицами, на предмет отсутствия судебных споров и так далее. Также следует учитывать, что сделки с юридическими лицами подвержены большему риску, чем с физическими, поскольку последние несут ответственность по обязательствам всем своим имуществом.

Безусловно, правовой оценке также подлежит сам объект недвижимости. В первую очередь это выявление оснований для его отчуждения продавцом (установления права собственности), во вторую очередь – это проверка его качества, соответствия условиям сделки, в третью очередь – оценка отсутствия запретов, арестов, право притязаний.

Все вышеперечисленные действия позволят избежать различных споров, убытков, иных негативных правовых и финансовых последствий. Безусловно, деятельность по инвестированию в недвижимое имущество с одной стороны является достаточно привлекательной, с другой – требует значительной осторожности, опыта, знаний, которые следует учитывать при осуществлении такой деятельности.

Читайте также


Аналитика
Юридические услуги онлайн